本报告是严格保密的。1谨呈：淮安千禧房地产开发有限公司 淮安楚州 _ 荷湖星城项目沟通报告本报告是严格保密的。2我们希望能回答 3 个问题 前期传达给客户的核心价值和项目卖点较模糊， 如何让客户理解并接受全新的核心价值和卖点？前期营销定位不明确，项目形象较低， 如何提炼出项目的核心价值，明确营销发力点，并拔高项目形象？下半年多层和商业均推出， 如何精准定位商业，并协调两产品的宣传推售节奏？本报告是严格保密的。3报告思路项目现状分析营销定位方向探讨商业营销思路及世联案例营销及推售节奏排布政策研判及市场分析本报告是严格保密的。42010 年政策密集出台政策研判本报告是严格保密的。5政策走势判断： 2011 年将是调控政策的深化执行期政策研判• 南京公布房价调控目标• 价格公示再次面市• 上海、重庆房产税试行• 利率、存准率持续上调• 银行放款趋严• 各地限购政策密集出台• 限购政策波及二三线城市本报告是严格保密的。6供应情况：淮安（含楚州）市场供大于求，供求比约为 1.5:1市场分析1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月0500100015002000250030003500400045001,5784,13302,79303,41308251,86001,1481,96101,4213,173001,2421,54418439801,4669452010 年淮安土地出让、成交情况土地出让量（亩）土地成交量（亩）20072008200920100100200300400500600700800549526622695295237463489淮安商品住宅年开工及销售情况开工面积（万㎡）销售面积（万㎡）2010 年土地挂牌面积达 17710 亩，成交面积达10370 亩，折合面积为约 692 万方开工面积逐年放大，年结转面积逐年增多，导致目前供销比超过 1.5 ： 1本报告是严格保密的。7去化情况：走势平稳，月均 3600 套，单盘月均 20~30 套、有金九银十行情2010年 2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月2011年 1 月2 月2010年 2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月2011年 1 月2 月面积(x100)2472.04753957.33894081.50742899.04252778.788399999992422.94614057.75284925.31816435.89325149.26763212.264799999995262.42473844.5148套数2287350236942745261022643699458958024690279047333561均价3075.293375.533449.913010.373371.443444.253492.163502.923666.6 3671.583934.423985.913733.58500250045006500淮安商品房月度成交分析2...
