新沂项目前期策划总体思路 阿基米德说过：“给我一个支点，我可以撬起整个地球！”，慧谷文人说：“如果本案是一个地球，我们要做的就是寻找撬动它的支点！”第一部分：大盘思考第二部分：市场环境解析第三部分：项目地块分析第四部分：项目相关定位第五部分：项目总体开发思路第六部分：项目启动策略及大一期启动区战略第七部分：前期总体营销思路本报告结构第一部分：大盘思考对于地产商而言，今天，我们正在经历着、经营着一个大盘时代。大盘时代两大特点：一、 今天的大盘时代具有浓厚的国土整治色彩。所谓国土整治是指在国家宏观战略的指导下，对土地进行科学规划、科学控制、科学治理、科学利用，从而实现土地资源的最佳配置和最大价值。二、 一批实力雄厚、品牌卓著的超重量级城市运营商将迅速崛起。 他们的影响力将远远超越地产行业、超越特定地域、超越某一城市。 ——王志纲项目档次：中高端总建面积： 250 万平方米开发周期：开发五年以上，平均年消化量最少 40-60万平方米之间新沂市城市房地产市场2008 年全年消化量： 46 万平方米2009 年全年供应量： 73 万平方米2010 年全年消化量： 98 万平方米中高端项目消化量占总消化量约为：30%单个楼盘平均年消化量：小于 10 万平方米思考一：市场容量VS关键词：现有市场、潜在市场、来访量、达成率 市场容量是进行项目整体大盘操作时首先应该考虑的问题，因为再大的体量最终还得由目标消费市场所消化，目前新沂城市的市场容量特别是中高端产品的市场相对有限。所以项目运作首当其冲应该做到的是充分发掘项目所能达成的市场容量，实现项目的旺销快销。发掘市场容量，扩大目标客群的具体措施包括以下两个方面：1 、提高来访率：□ 加强整体推广深度、广度以力度□ 推广诉求的差异化：产品个性是一个项目区别于其他项目的基本特征 ，也是项目在目前竞争激烈的市场上最终能够夺人眼球的根本所在。个性化的产品需要个性化的宣传推广手法，个性化的宣传手法才能最大程度上吸引项目的竞争目标客群。2 、提高达成率：□提高达成率最根本的措施是加强现场把握，最大限度减少客户流失，缩小客户流失率。解决问题方向一：深度挖掘现有市场解决问题方向二：扩大 / 激发潜在市场 发掘潜在市场是一个项目、尤其是大盘项目能够圆满运作成功的关键所在，也是在项目推广营销过程中应主要花费精力的目标销售领域， 针对于本项目：除了新沂市区外，还应该考虑如何吸引以下几类客户...
