贻成航运 5 号楼项目操作建议 天津市凯成房地产咨询有限公司第一部分 区域整体分析 第二部分 项目整体定位第三部分 营销策略建议 第四部分 营销条件需求第五部分 项目操作风险预估提报大纲第一部分 区域整体分析滨海新区 09 年上半年生产总值 1576.83 亿元， GDP 增长 23% 浦东 09 年上半年生产总值 1598.72 亿元， GDP增长 6.5%深圳 09 年上半年生产总值 3631.69 亿元， GDP增长 8.5%1. 经济发展一、滨海新区城市解读2. 产业结构调整滨海新区第三产业增速及增量0.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0200220032004200520062007200810.00%10.50%11.00%11.50%12.00%12.50%13.00%13.50%第三产业增加值（亿元）增长率（%)从开发区主要经济指标分析得出，第三产业生产总值涨幅达到 54.9% ，远大于第二产业 14.7% 的增幅。表现为开发区白领商务人员数量比重扩大。3. 房地产行业发展进入 12 月份，滨海地产市场成交量不降反升，价格也再次反弹。中国的房地产市场依然是“政策市”。一、滨海新区城市解读市场需要符合市场需求的新的物业经营模式 经济增长、城市建设、人口增加带来更多地产投资机会“ 三区合一”，住宅价格攀升，提高了投资成本和进入门槛，屏蔽部分客群塘、汉、大三区合一，将解决过去城市发展中存在的资源争夺和重复建设的弊端，由“无序蔓延”逐步向“精明增长”转变，各板块隔阂消融，均衡发展。4. 行政架构调整综述板块局限性打破，将呈现多元化趋势一、滨海新区城市解读◆ 地处保税区入口处◆ 以贸易、航运、物流、船务等相关行业为主题◆ 不具备高端居住属性和大量商务、商业需求◆ 公路网较发达◆ 承载大量大型车辆，交通拥堵、嘈杂◆ 公共交通缺乏物理区位◆ 不处于滨海核心生活区◆ 行业特征浓◆ 在客户观念上较为偏远交通区位◆ 不能为住宅客户提供可达性强的公交体系◆ 不能为高端商务客户提供便捷的快速路网配套设施◆ 缺乏生活配套设施◆ 大型基础配套短期内无法完善◆ 临近设施全部为行业服务型机构◆ 生活类配套完全依靠中心生活区的辐射二、板块现状板块特征明显，航运贸易功能突出公共交通可达性差缺乏居住、商务商业等历史人文积淀和必备的基础设施周边有大宗待开发地块，不乏知名开发商，启动后可提升板块形象和价值已投入使用的的办公楼宇行业种类与行政功能单一综述二、板块现状二期地块规划定位：一航局的住宅及公建产品万科的大量住宅类产品港务...
