天亿大厦项目行销策划报告市场篇壹、项目概况•本案位于徐汇区小木桥路斜土路（十字路口东北侧）。•项目产权性质为商办性质，内部水、电、煤到位。•项目停工已六年，于 2003 年 9 月 18 以 5400 万元的价格由天亿公司拍得，成为徐汇区第一幢以拍卖形式盘活的旧有项目。 •项目总高 18 层，其中 1 － 3 层为商业裙楼，单层面积约 670 平方米； 4 － 12 层单层面积约 548 平方米； 13 － 18 层单层面积约377 平方米。•大楼配备有二部电梯，无地下机动车库。•项目主体结构已完成， 5 层以上已出外立面（米黄色）。贰、市场切入点地段－－本案最大的优势点•项目位于徐家汇和打浦桥两大商圈的中间。•当前徐汇内环以内的可供开发的土地已极度稀缺，本案位于内环之内，其价值不言而喻。叁、定位建议产品定位建议－－小户型、低总价小户型必备条件地段－－小户型是否处于市中心十分重要，直接影响到以后的出租。交通－－无论选择何种住房，交通便利与否往往起着决定性的作用，房型－－作为小户型的主要客源－－投资客更看重“小而全”的紧凑房型。用途－－用途愈广则出租面愈广。结合本案实际情况来看，将本案定位为小户型为最佳的选择。市场契机徐汇、卢湾小户型市场机会点•当前上海房地产市场一片火热，楼市持续升温，大环境良好。•徐汇、卢湾两区近三年小户型推案量极少，区域竞争压力相对较小，本案市场环境较佳。•徐家汇、打浦桥两大商圈及办公区的白领将成为本案潜在客源。2005…..轨道交通效应站点位置线路通车时间零陵路站东安路、零陵路M4 线、 M7线2005大木桥路站大木桥路、零陵路M4 线、 M2线2005东安路站东安路、肈家浜路M7 线、 R4 线2005肈家浜路站肈家浜路、大木桥路R4 线、 M2 线2005 由上表可见 2005 年本案所处地区有四个轨道交通站点规划，建成之后将极大方便区域交通出行肆、 区域小户型市场概况小户型发展阶段第一阶段第二阶段时间2000 － 20012001 至今特点小面积（ 30 － 40 平米），低总价，多为旧有项目改造，推出酒店式服务的概念户型面积逐步增大，（ 50－ 60 平米）且不仅局限于改造项目，许多新建项目开始热衷于小户型的设计。客源情况自用 40 ％，投资 60 ％自住用户已被大量消化，新开个案难以吸引自用户，投资户比例达到 85 －90 ％单位：万平方米1.81928400510152025303540452000200120022003上半年全市小户型推案量趋势区域小户型个案情况830014...
