世联_北京京师大德秀轩项目发展策划投标报告_111PPT_2

谨呈：京师大房地产开发有限公司京师大德秀轩项目投标报告世联报告结构本体区域定位执行策略结构本体区域定位执行策略了解项目基础指标及产品结构了解周边配套情况项目四至东至：国泰君安证券楼西至：育翔实验小学南至：中直机关住宅楼北至：辽宁省驻京办事处位于城市传统认知上的成熟区域、小体量项目经济指标总建面： 32059.45 平米其中住宅 21479.08 平米基础指标产品线分散 · 以零居及一居为主，居住功能实现不足户型套数套数比产品面积区间户型面积面积比零居13948%35.25~57.126701.8131%1 居10231%47.99~72.655925.2428%2 居6816%74.12~111.646105.6128%3 居103%146.171461.287%4 居（复式）62%195.12~223.681284.746%合计325100%35.25~223.6821479.08100%产品结构交通公路交通拥堵，非轨道交通节点，所处区域的外向包容性不足交通本项目距地铁 10 号线健徳门站约 1.3 公里，步行尺度较远区域内承接北三环沿线及八达岭高速，公路交通拥堵北三环八达岭高速1.3 公里配套区域居住氛围成熟，但步行尺度内缺少大型生活配套北三环出行入口不便东侧楼体遮挡小型物美超市华润万家超市西侧育翔小学3 个观点小体量城市插建项目，产品线分散所处区域及项目本身不具备吸引外部客户的强势条件零居、一居产品比例大，居住功能实现不足结构本体区域定位执行策略解读区域的地段价值解读区域的人群特点解读区域房地产市场地段地段属性区域内较多党政机关及、各省市驻京办事处及中央直属科研机构，存在稳定的地段价值区域内住宅多为机关大院或早期福利分房，汇集各类圈层，但人员流动性低区域内各党政、科研机构聚集周边多分布机关大院及早期福利分房高等教育出版社国防部外事办国动办招待所辽宁驻京办央视市场研究国电华北本项目中直机关住宅楼马甸南村新风街小区黄寺西社区人群区域内人群特征稳定，极少外来人口，对区域拥有特殊的附加情感，且支付力较强区域人群特点区域内的多数社区均为早期企事业单位的福利分房及各类大院，居住群体多为部队、机关、院校的干部和子弟，人群特征相对稳定马甸南村、新风街小区、黄寺西社区等多为 30 年左右房龄的社区，属于早期的企事业单位福利分房中直机关住宅小区为 2000 年后的新建机关大院，属性为经济适用房，无产权证，无法作为二手房进行买卖马甸南村中直机关小区人群描摹——早期工作于国家企事业机关单位，拥有良好的福利待遇，人群属性稳定，置业周期几乎以 10...