城市大盘开发模式及策略研究2009.05.10•挑战一： 整盘价值高度——“打落牙齿和血吞”，用低价换速度的策略，在正常市场环境中，大大折损土地价值。•挑战二： 周期性问题——在分期开发中缺乏价值成长，客户面难以有效扩大。•挑战三： 持续性问题——在长期开发过程中，难以保持统一的形象和精神属性，难以维护有效的客户忠诚度。大盘实现高价值往往面临的三重挑战•金地梅陇镇 两个成功案例解析•天津万科 · 假日风景项目位置深圳龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路，西靠梅龙路，南接世纪春城 项目规模占地面积： 13.6 万，总建筑面积： 42 万建筑类型18 栋 7-33 层的多层、小高层、高层容积率3.08总户数3676 户产品情况70-90 ㎡ 2 居， 100-121 ㎡ 3 居， 129-144 ㎡ 4 居销售情况项目一、二期已经入伙，三期、四期正在销售销售价格目前起价毛坯 9000 多、均价精装修 11500 元 / 平方米 周边交通公共交通便利，未来开通地铁 4 号线，龙华客运站，地铁 5号线配套情况生活设施齐备， 5300 多平米商业广场、 3200 平米的幼儿园、能量会所、空中悬浮泳道等。开发商深圳市金地住宅开发有限公司项目基本情况：深圳龙华拓展区 42 万平米大型生活社区工业用地深圳新客站用地12 3 456 89101213141618香港地铁用地711152021172223金荣泰祥泰地块 R=1.2-2.5;R=3.2-4.0梅陇镇 占 18 万 , 建 42 万 ;R=3阳光新镜园 占 2 万 , 建 7 万 ;R=3.5祥泰、深国投 R=1.2长城地产 占 28.4 万 ;R=1.2-2.5德业基 达华科技实业123546891012131416187世纪春城四期 建 13.9 万 ;R=3.1211潜龙华城 15春华四季园 占 19 万 , 建 43 万 ;R=1.920星河丹堤 建 36万 ;R=1.821圣莫利斯 占 27.6 万 , 建 33 万 ;R=1.2317中信华南 占 8 万 , 建 19 万 ;R=2.322城投七里香榭 占地 4.7 万 , 建面 9 万 ; R=1.91新鸿实业 占 2.1 万 , 建 4.5万 ;R=2.1绿景项目 占 8.2 万 , 建 18.8 万 ;R=2.3中航 占 6 万 , 建 25 万 ;R=423一期：项目入市时区域已经有认知，且处于城市发展带上，未来规划利好，因此选择从项目精神属性入手吸引市场关注龙华一级拓展区，发展较早，已经建立市场认知项目位于龙华二级拓展区，为该区域第一个上市项目，客户对该区域有一定认知产品与营销双管齐下，提升项目的精神气质一期：项目产品营销双管齐下，提升项目精神气质...
