郑州橄榄城集中商业项目终稿汇报稿谨呈：中联创房地产开发公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。05/17/2025中期汇报回顾问题 1 ：对于本项目周边商业的细化研究，如橄榄城一期商业、 10 号地商业，本项目地块南侧临街商业。研究未来本项目周边的商圈结构，及各部分商业间的关系与影响；问题 2 ：公寓产品的深入分析，本项目地块南部（回迁安置区），已开发2.5 万平米公寓产品，本项目的酒店式公寓、 LOFT 公寓与其公寓产品的关系，土地使用年限对居住产品的影响等；问题 3 ：微观区域消费力细化研究， 2.5 公里范围内 2008-2010 年规划经济适用房、回迁安置区的人口变化；以及项目核心商圈内的消费人群深入研究，如人群构成、消费特征、消费能力等相关数据的细化整理；问题 4 ：关于百货，本项目百货业态表现相对低档，应保留弹性，应给出未来可能的操作方案，如 OUTLETS 、专业市场等方案的市场可行性如何，应给到百货未来可发展的几种方案，便于后期根据市场情况及时调整，保持弹性。以及集中商业可采用的操作模式：如 Outlets 、专业市场、购物公园等模式分析与建议。问题 5 ：开发时序对公寓产品的市场实现性把握不强，故开发时序以超市+ 商业街启动，然后根据市场状况及整体橄榄城项目进程，开发住宅物业，最后启动集中商业与公寓。（超市 + 商业街 --- 住宅 --- 裙楼 + 公寓）问题 6 ：财务分析与经济评价问题 7 ：内部空间设计建议问题 8 ：商业招商、运营模式在 2008.12.15 的中期汇报中，双方就市场研究及超市、商业街、商务会所部分的业态定位达成共识，遗留问题如右，本次汇报主要针对问题逐项进行。在终稿中，将根据本部分调整、补充中期报告，形成最终研究成果。2Q1 ：微观区域消费研究Q2 ：橄榄城整体商业关系Q3 ：核心主力业态探讨Q4 ：开发时序Q5 ：财务评价与经济分析Q6 ：内部空间规划建议Q7 ：商业招商、运营模式Q8 ：公寓产品定位3经实地勘察，项目核心商圈范围内（北：航海路—西：大学南路—南：柴郭村、战马屯—东：铁路线）人口分布如下社区名城人口社区名城人口上元4500 春晖小区2400中心花园360 亚新美好佳苑4000丽城3100 晨曦小区4000绿岛港湾2100 冯庄小区6000大学名郡4800 健达世纪园2400花都...
