“ 益田假日广场”项目定位报告占地 22836.5m2总建面 130976m2公寓 23036m2写字楼 12000m2商业 73026m2写字楼写字楼公寓公寓本项目界定本项目界定顶级物业顶级物业市场形象 / 价格标杆市场形象 / 价格标杆市场稀缺产品市场稀缺产品获取高价获取高价目前深圳市场写字楼实现最高价格——国际商会中心 均价15000 元 / ㎡价值点： CBD/ 超高层物业 / 标志性 / 物业配置目前深圳市场写字楼实现最高价格——国际商会中心 均价15000 元 / ㎡价值点： CBD/ 超高层物业 / 标志性 / 物业配置本项目——第四代写字楼——多层现代智能化花园式写字楼价值点：创新产品 / 办公概念的颠覆 / 颠覆性产品设计 / 后SARS 时代的产品设计 / 功能弹性化 / 服务先导 / 地铁上盖物业本项目——第四代写字楼——多层现代智能化花园式写字楼价值点：创新产品 / 办公概念的颠覆 / 颠覆性产品设计 / 后SARS 时代的产品设计 / 功能弹性化 / 服务先导 / 地铁上盖物业完全创新产品无市场参照系溢价因素——弹性指数大完全创新产品无市场参照系溢价因素——弹性指数大创新产品的五种价格定位方法品质更好，价格更高品质更好，价格相同品质相同，价格较低品质较逊，价格大幅度降低品质更好，价格更低创新产品的适用性 房地产创新产品的适用性项目写字楼部分可实现——比市场传统产品的最高价15000 x100%=15000 元 / ㎡项目写字楼部分可实现——比市场传统产品的最高价15000 x100%=15000 元 / ㎡完全的创新产品无市场参照系溢价因素——弹性指数大完全的创新产品无市场参照系溢价因素——弹性指数大注：根据一般规律，房地产创新产品的价格不宜高于市场传统产品的上限。写字楼→市场稀缺产品写字楼→市场稀缺产品价格实现顶级写字楼定律：减少销售面积弹性，强制性选择产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛顶级写字楼定律：减少销售面积弹性，强制性选择产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛产品定位锁定中小型企业总部基本单位面积为 800—1000 ㎡为模数可自由拼合拆分锁定中小型企业总部基本单位面积为 800—1000 ㎡为模数可自由拼合拆分写字楼→市场稀缺产品写字楼→市场稀缺产品总部基地 ——多层现代智能化花园式办公空间立体绿化 / 有氧办公 / 低密度 / 高绿化锁定企业总部 / 基本单位面积为 800—1000为模数㎡/ 可自由拼合拆分突出个性化...
