华润苏果项目前期报告纲要.doc华润苏果项目前期报告纲要目 录一、徐州房地产市场概况............................3（一）2006 年度徐州市房地产行情综述.............31、2006 年 1-3 月份徐州市房地产市场主要经济指标32、近年土地市场与商品房供给形势.............53、2006 年一季度商品住房供给和销售分析.......74、商品住宅价格分析.........................85、房地产市场走势分析与预测................10（二）购房决策因素与市场主流产品..............111、住宅消费者购买决策影响因素..............112、徐州房地产主流产品市场调查..............13二、项目分析.....................................14（一）项目概况................................141、项目规划设计要点........................142、项目环境特征............................15（二）市中心板块楼盘分析......................161、最近可比性楼盘..........................162、项目生命周期内竞争性楼盘分析............18（三）项目 SWOT 分析............................19三、项目定位.....................................21（一）目标消费群体定位........................21（二）目标市场消费者行为特征..................22（三）项目定位................................25（四）产品特性................................251、建筑风格................................252、户型配比................................263、智能化水平..............................264、生活配套................................265、后期物业................................27四、项目运作思路.................................27（一）商业部分................................27（二）住宅营销................................281、营销策略................................282、营销主题................................293、营销推广................................29 一、徐州房地产市场概况（一）2006 年度徐州市房地产行情综述2006 年一季度市区商品住宅均价为 2367 元/平方米，2005 年四季度住宅均价为 2358 元/平方米，上涨 0.38%。今年以来，徐州市房地产市场总体情况保持了较为稳定的发展态势。房地产投资稳健增加，诠释商品房销售规模、住宅均价等市场主要运行指标趋于稳定，实现理性回归。1、2006 年 1-3 月...
