对房屋买卖合同是否有效进行分析

对房屋买卖合同是否有效进行分析 某受其女儿小李之托，于 2024 年 4 月 22 日将小李在某小区楼房一套卖与见某，价款 169000 元。当时见某给付小李房款50000 元。同年 5 月 1 日，见某又将剩余房款 119000 元全部付清。后见某以所购房屋没有办理过户手续为由，诉至法院，要求解除双方房屋买卖合同，返还其购房款 169000 元。 审理结果：一审认为，双方房屋买卖合同虽成立，但双方至今未办理房屋产权过户登记手续，且见某提出退房态度坚决，致使小李房屋的产权未能转移，双方的房屋买卖合同不能完全履行，故应予以解除。鉴于双方合同解除后，双方应将各自取得的财产相互退还给对方。 故判决，一、解除双方之间的房屋买卖合同;二、见某退还小李某小区楼房一套，小李退还见某楼房款 169000 元。李某父女不服一审判决，提出上诉。 二审审理后认为，当事人依法可以委托代理人订立合同。李某受其女小李的委托，将诉争房屋卖与见某，其行为合法有效，应予确认。李某与见某就诉争房屋达成的口头买卖协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。 现双方已实际履行合同，买受人支付了房价款，出卖人亦交付了标的物，标的物的`所有权自标的物交付之日起转移，且李某父女亦表示同意协助见某办理房屋过户手续，故见某以房屋未办理过户手续为由，要求解除合同，理由不充分，故撤消一审判决，驳回见某的诉讼请求。 意见： 根据《城市私有房屋管理条例》第 9 条规定，买卖双方须持有关证件到当地房屋管理部门办理产权转移登记手续。而《城市私有房屋管理条例》第 7 条(二)项规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须提交的证件包括买卖合同。这说明在房屋买卖过程中，当事人必须先订立房屋买卖合同，然后才能履行产权过户登记手续。买卖合同的有效成立在先，而产权转移登记在后。 合同是否有效，应当用合同的生效要件来衡量。就本案合同效力问题，双方具有订立协议的行为能力;当事人意思表示真实;该协议不违反法律和行政法规的强制性法律规范。本案当事人虽是口头协议，但协议内容双方认可，且不违反法律和行政法规的强制性法律规范。故本案合同是生效的。 根据《中华人民共和国合同法》第 133 条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移”。本案被告已付清了房款，原告占用了房屋，财产所有权已经转移原告。 根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见 ...