论无效房屋转租合同的处理 所有人或出租人，又产生了另一个问题，就是无效房屋转租中的转租人便由于无效的行为在处理结果上造成损失房屋在非法转租阶段的使用收益。这种损失不是无效行为本身造成的，而是审判或仲裁机构的介入并将该收益转交第三人而形成的。非法转租人一方面必须依房屋租赁合同向出租人支付租金，另一方面由于非法转租房屋，造成既不能使用房屋，又不能取得租金。这样，无效行为的法律后果恢复原状，便无法达到。所以，这种租金应作为无效房屋转租合同的不当得利返还给出租人的观点是不能成立的。 第三种观点则认为非法的房屋转租收益属于非法所得，应该收归国家所有④。《城市房屋租赁管理办法》第 32 条规定，未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。非法所得，在这里事实上包括二个方面的'内容，一是非法的房屋转租人取得的租金；二是非法的承租人实际使用房屋的收益。因此，租金已经交付的，从转租人处没收；租金没有交付的，从承租人处没收。但是，这种法律规定的责任是行政责任，是由人民政府房地产管理部门对非法转租房屋的责任者给予的行政处罚，并不能作为人民法院进行民事制裁的依据。而民事制裁是人民法院对严重违反民事法律法律规范应负民事责任的行为人所实行的民事处罚措施。其中的没收非法所得，必须是在民事活动中，严重损害国家集体或者他人合法权益的违法行为人。非法房屋转租行为虽然侵害了房屋出租人的权利，但不能说这种转租必定会造成出租人的财产损失。在已经有相应的行政处罚措施的情况下，不能将这种对出租人的侵害行为归属于严重范畴。而罚款由于是一种严厉的制裁措施，民法通则规定适用时必须“依照法律规定”。在没有法律规定的情况下，不能适用罚款。事实上，假如人民法院以民事制裁的措施对违法房屋转让进行没收非法所得，罚款，同样不能达到无效行为的法律效果，即将行为恢复到原来的状态。这种后来状态体现为转租人对房屋的使用收益，转租人既没有实际占有使用房屋，也没有取得他人因使用房屋而支付相应的代价，客观上形成转租人处于损失状态。 以上可见，由于对于无效房屋转租处理没有明确的法律依据，导致在理论上和实践中存在不尽相同的看法，这些不同的主张在实践中因为不同的应用导致不同的审判结果，违反了法律的同一性原则，不符合法律规定的原意。因此，必须严格依照无效行为的法律精神来处理无效房屋转租合同。就无效合同来说...
