普通商品住宅成本测算相关技术问题思考

普通商品住宅成本测算相关技术问题思考普通商品住宅成本测算相关技术问题思考 近年来，商品住宅的成本、利润与价格一直是社会公众、媒体、理论界和政府有关部门热议的问题。笔者在对徐州市部分楼盘跟踪调研后发现，如何确定商品住宅成本是一个技术难题，值得理论界和政府有关部门深化讨论。现把普通商品住宅成本测算的几个技术问题简述如下。 一、土地成本确认分摊问题 实践中，开发企业在通过出让方式取得一宗土地的开发权之后，土地取得的总成本（包括办证费用、契税）是确定的。问题在于这宗土地并非在一期全部用于建造普通商品住宅。开发企业在规划许可的条件下，常常分期开发，住宅与非住宅配置建设，普通住宅与花园洋房、城市别墅等搭配建设。开发企业这种开发建设方式既能满足不同消费层次，又方便居民生活，是无可非议的。但其中还存在一些问题亟待探讨。 （一）同一建设项目中土地价格在住宅与非住宅、普通住宅与非普通住宅间的分摊技术上存在四种不同认识 1.按可售建筑面积分摊 这种分摊方式的优点是易于操作，项目一经建设规划许可，住宅与非住宅、普通住宅与非普通住宅的可售建筑面积便确定下来了，按此进行土地价格分摊是很简单的事。这种分摊方式的不合理性也很明显，就是不同类价格各异的房产所分摊的土地价格是一样的。社会公众、媒体、理论界对此的认同度最低。 2.按建筑占地面积分摊 这种分摊方式的合理性在于普通住宅与花园洋房、城市别墅的地价分摊相对合理。但其问题在于一是小区内公用绿地、道路等公共用地的分摊会受到质疑，有种观点认为公共用地应按使用人口进行分摊；二是部分商业配套与住宅在同一栋楼，楼下商业，楼上住宅，分摊困难。 3.按市场价格进行分摊 这种分摊方式的合理性在于：土地价格是构成各类房地产市场价值的共同成本，并最终体现在整个项目全部产品价格中，按房地产市场价格（即估计销售价格）进行分摊是合理的。这种分摊方式的难点在于：各类房产市场预期价格的确定比较困难。 4.按楼面地价分摊 这种分摊方式是市场价格分摊方式的更高层次。房地产估价方法中的剩余法是对房地产价格中所包含的地价进行测算的一种方法。其从更深层次揭示一个物业中所包含的地价成本。这种分摊方式的难点除各类房产市场预期价格的确定之外，还有各类房产合理利润水平的确定问题。采纳楼面地价分摊方式，常需要根据不同的利润水平、市场预期价格进行多次试算，才能确定相对合理的分摊地价。 （二）后期开发中...