关于房地产公司分立得若干法律问题张延岭——兼谈房地产项目转让方式得选择青岛市某甲房地产有限公司，现有多个房地产项目在建，其欲将其中得酒店式公寓项目转至另一公司乙，甲公司特就该事宜咨询本律师并委托本律师出具实施方案
一、分立方案得选定目前房地产项目转让基本实行两种方案
一就是土地使用权直接转让，但该种方案受限于投资开发程度得条件限制，而且交易双方必须为此交纳巨额土地增值税、营业税与契税，因此，该方案一般不被实行
二就是以房地产出资成立项目公司然后转让股权，该种方案曾因合法避开交纳土地增值税与营业税而一时成为业界得最佳选择，但随着财税字21 号文得实施，该方案得诱惑力也大大降低，该文件规定对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营得，凡所投资、联营得企业从事房地产开发得，或者房地产开发企业以其建造得商品房进行投资与联营得，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定得通知》（财税字048 号）第一条暂免征收土地增值税得规定，即房地产开发企业以房地产进行投资或联营要缴纳相应得土地增值税
通过与上述方案相比较，结合交易双方得基本情况与需要，笔者最终向委托人设计了先分立后转让得方式
即先将甲公司实行存续分立得方式一分为二，并将酒店式公寓项目划至新设公司，然后将新设公司得股权转让与乙公司
二、分立方案得优点与弊端1、实行分立方式将显现极大税务优势
首先，根据《中华人民共与国营业税暂行条例》及其实施细则得规定，营业税得征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产得行为
由于企业分立不属于销售行为，因此不应涉及营业税
其次，根据《中华人民共与国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上得建筑物及其附着物并取得收入得单位与个人，为土地增值税得纳税义务人
企业分立不属于上述土地增值税纳税行为，因此也不应涉及土地增值税
再次，关于契税，财税41 号《财政部、国家
