第四章 市场比较法教学时数：6 课时教学目得与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法得基本原理，掌握交易实例得收集与可比实例得选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例得收集与可比实例得选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段与方法： 以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。教学内容： 第一节 基本原理一、市场法得概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，就是指将估价对象房地产与在估价时点得近期发生了交易得类似房地产加以比较对比，对这些类似房地产得成交价格做适当得处理来求取估价对象房地产价值得方法。2、市场法就是房地产估价中最重要、最常用得方法之一，也就是很成熟得方法，其本质就是以房地产得市场交易价格为导向求取估价对象得价值。——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似得房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价得房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就就是要在同一地区或同一供求范围内得类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产得交易较多时，才就是有效方法。不适用得情况：——没有房地产交易得地方——在农村等房地产交易较少得地区——某些类型很少见得房地产，或交易实很少得房地产，如古建筑——难以成为交易对象得房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博得知识与丰富得经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素与个别情况得修正）三、市场比较法得操作步骤① 搜集交易实例 ②选取可比实例③ 建立价格可比基础 ④进行交易情况修正⑤ 进行交易日期修正 ⑥进行区域因素修正⑦ 进行个别因素修正 ⑧求出比准价格第二节 搜集交易实例应具有充足得初级资料——尽可能搜集较多得交易实例，就是运用此法得先决条件，假如太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。搜集交易实例要日积月累，时刻留意。一、途径1、查阅政府资料 2、报刊租售信息3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈 4、交易展示会5、同行相互提供6、其她途径：如向当事人、四邻、经纪人、...
