鑫奇机场前项目市场定位报告目 录第一部分地块篇第二部分环境篇第三部分市场篇第四部分定位篇第一部分地块篇寻找地块属性地块位置■甘井子区南林街，郭家街仓库旁■机场新区的商业金融区所在地地块四至■南侧：八一新居小区；■北侧：军用厂房；项目规划地形地貌产权性质前景规划道路系统交通路线东侧：郭家街仓库:占地 3.1 万肝，容积率 2.3；6 栋板式小高层，二层裙楼公建;不规则梯形，东西向长于南北向;地势平坦，地上无建筑物:本案地块为综合用地:1#、2#、3#、5 札 4 栋为住宅楼产权 70 年;4#、6#楼商住楼，公建 40 年产权，住宅 70 年产权;规划中机场新区的商业金融区;虹港路、迎客路，旅顺北路、西部大通道;710 路、701 路、532 路等 8 条公交线路;配套设施■缺少大型超市、商场、菜市场等生活必备的商业设施:■学校：郭家街小学；■宾馆：机场宾馆人文环境■城市中等收入和工薪阶层■机场工作人员■军人家属及退休老干部■从周边村镇迁入大连的居民项目成本测算表（初算）—*开发成本19702.431土地出让金3060. 425720782地价36. 199720783建安费住宅5896. 771153607小高层建筑成本 11元/nf公建2770. 651518471公建建筑成本 15 元/m14配套费2306. 50320720785政府交费720. 781720786绿化费250. 7080313387监理费51.90772078甲级 7.2 元/nf8规划、设计费108. 1215720789电增容费648. 70907207810不可预见费288. 314072078一 _ 销售费用4628. 631销售税金2679. 7337272078按销售收入的 11%计2广告费/销售佣金1218. 0616972078按销售收入的 5%计3管理费用/财务费用730. 8410172078按销售收入的 3%计L总投资24331.06项目中的主要问题:本案公建量体较大，难于全部销侈，为使项目利润达到最大化，建议用住宅的销侈 收入冲抵项目的总投资成本，而公建部分则为纯利润。住宅的最低平均销售价格应为：24331. 06 万元！5. 3607 万 Of 二 4538 元/血。在区域的 销传均价是 42 元/Of 的前提下，做什么样的产品能够突破 4538 元，并能被客户接受？4#、6#楼产权为商业性质，且朝向不正，在这两栋楼里做什么样的产品可以保证销 售的顺利。我们通过挖掘地段价值，分析市场行情，精心打造产品等各方面达到最终的目标。第二部分环境篇挖掘地块价值城市空间划分新格局1、西拓北进一—城市空间布局的变化导致城市人 11 分布的变化构筑“两城三星”，建设“大大连”；■增加物流、人流、资金流和信息...
