《房地产基本制度与政策》复习提纲第一章房地产业1、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理（五类）的行业，属于第三产业，房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，也是我国的一个重要支柱产业。2、房地产业与建筑业的区别：房地产业是第三产业，建筑是物质生产部门，属第二产业。联系：房地产业与建筑业是甲方与乙方的关系。3、房地产业可以分为房地产开发经营（主体地位）、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。房地产中介服务和物业管理合称房地产服务业。房地产服务业分为：咨询、估价、经纪（成熟的房地产市场中，经纪业是主体）。房地产开发具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产咨询业具体业务有：房地产市场调查研究，房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划。4、房地产业的作用：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；（七点）②房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展；③可改善人民的住房条件和生活环境；④可加快旧城改造和城市基础设施建设；⑤有利于优化产业结构，改善投资环境；⑥可扩大就业；⑦可增加政府财政收入。5、房地产业的历史沿革（五个时期）：①1949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业；②1949～1955年，确立产权，建立机构，改善生活条件；③1956～1965年，国家经租与公私合营，确立了公有制在城市房地产中的主体地位；④1966～1978年，房地产混乱停滞；⑤1978～今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场的地位。6、我国房地产业的发展主要得益于三项改革：①城镇住房制度改革、②城市土地使用制度改革、③房地产生产方式改革。我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。我国传统的城镇住房制度的根本问题：①不能有效满足城镇居民的住房需求；②以租无法养房；现在的目标是创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、市场化、社会化。我国城镇住房制度改革的阶段（三阶段）：①探索和试点阶段——提出走住房商品化道路；②改革的全面推进和配套改革阶段；③改革的深化和全面实施阶段。新的深化城镇住房制度改革的基本内容是：①停止住房实物分配，实行住房分配货币化；②建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；③继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；④采取扶持政策，加快经济适用住房建设；⑤发展住房金融；⑥加强住房物业管理。建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，主要包括：（三点）①调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。②对不同收入家庭实行不同的住房供应政策；③发放住房补贴。现行城镇住房制度的基本框架：①供应政策——加强经济适用住房的建设和管理；②普通商品房供应——控制高档商品房建设；③房改——推进公房出售，完善住房补贴制度；④政府住房保障职能——建立完善廉租房制度。经济适用房的性质：具有保障性的政策性商品房，出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房的成本包括：①征地和拆迁补偿费、②勘察设计和前期工程费、③建安工程费、④住宅小区基础设施建设费、⑤企业管理费、⑥贷款利息、⑦税金等7项。为了降低经济适用住房的建设成本，计入房价的企业管理费原则上控制在2%以内，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费等4项成本因素为基础计算。政府的优惠政策，通过①土地划拨；②减免行政事业性收费；③政府承担小区外基础设施建设；④控制开发贷款利率；⑤落实税收优惠政策等措施切实降低经济适用住房的建设成本。规定：严格控制在中小套型；严格审定销售价格；实行建设项目招标投标制度；供应实行申请、审批和公示制度。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，但不得成为变相的实物分房或房地产开发经营经济适用住房的开发利润控制在3%以下。廉租房：廉租房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道；城市廉租...
