**·****营销策略及广告计划第一部份 营销策略******项目占地面积 126 亩，商业铺面面积 14758 平方米，住宅面积 54419 平方米。由于开发规模较大，从开发本项目所需资金情况、项目羸取的利润率以及项目销售难度等方面考虑，应该对项目销售战略进行整合，科学合理的对项目住宅、商业铺面分阶段的进行销售推广。所以我们建议，先开发销售项目住宅，最后销售商业铺面。主要有以下几点原因：由于开发资金有限，不可能对整个项目做到一次性开发，急需从销售中回收一定周转资金，来运作项目继续开发。我们先对商业铺面和住宅销售总额进行粗略估算：商业铺面销售总额：14758㎡×3800 元/㎡＝5165.3 万元住宅销售总额： 54419㎡×1100 元/㎡＝5165.3 万元经过比较得出，两者的销售总额相差不大，先销售住宅还是商铺，对我们的回款没有什幺大的影响。但从项目的销售难度来讲，商业铺面的难度肯定大于项目住宅的销售难度。也就是说，在资金回笼方面，销售住宅比销售商业铺面更容易回款。所以，这对我们项目的整体开发是十分有利的。假如同时进行销售，由于本身的建筑成本较高，住宅本身的增值有限，项目利润率就取决于商铺的销售，因为商铺的增值空间比较大，刚开始商铺的价格肯定提不起来，所以我们建议前期商铺的价格可略为调高，不急于大规模出售，待住宅销售到一定比例后再推出商业部份，此举乃是把商铺作为项目利润的增长点。良好的商业气氛、区域地段的人流量是商业铺面的生命，直接影响商业铺面的价值及增值潜力。所以，为了达到预期销售目标，蠃得更大利润空间，选择其良好的时机来推我们商业项目是取得胜利的关键争。因此，在先对项目住宅销售到一定阶段时，根据工程进度估量，商业铺面以及商业步行街已基本呈现，商业气氛及人流量肯定远远大于开盘时期，商业铺面的销售价格更容易得以体现，销售难度也大大降低。再由于前期住宅项目良好销售，在**当地提高了项目的知名度，增加了项目人气，也为我们后期商业铺面的销售提供了有利条件。第二部推广策略项目整体推广思路：1.项目开工前的整体形象介绍推广，取得先声夺人的效果，赢得社会的广泛关注。2.整合媒体及各种社会公益活动进行市场炒作，促使项目品牌的树立和商业价值的社会认同。3.对项目本身特点的定向诉求和社会告知，凸现项目品质和特点，确立项目**“唯一性”、“排他性”和“领先性”，配合后期的强势销售。4.举办大量的社会公益活动和项目进展推介活动，及各项配套服...
