本报告目前选择了建国门、东二环和东三环三个区域的可比性项目 13 个，如下图所示。（一）区域市场调查分析结论根据对 13 个项目的调查分析，一个共同点就是在项目操作中突出地段的显赫，强调区域“尊富”的现代价值，充分挖掘稀缺地块的区域价值。1、居住项目市场建国门区域，项目少，市场供应匮乏。价格处于稳中有升的状态中，区域居住物业平均成交价格集中在 23000－37000 元/平米之间。2025 年至今，区域周边共成交住宅面积约 13 万平米，区域对住宅需求存在相当规模。东二环区域，三里屯 SOHO 强调了自己的历史价值，充分分挖掘了区域的现代价值，整个项目的定位是：建成北京的“国际化商务核心”、“国际化时尚区”、“24 小时娱乐中心”。该项目的价格在 35000 元/平米左右，近期上涨到 40000 元/平米。东阙都的 LOFT 价格在 40000 元/平米左右。其他典型项目的成交价格基本集中于 26000-35000 元/平米水平。东三环ＣＢＤ区域，项目差异性较大。御金台以其无可比拟的位置及高度，部分产品实现了 55000 元以上的高价，最高达到 80000 元/平米；一般性项目价格的水平维持于 28000-40000 元/平米的高位水平。2、商业市场在售商业项目仅有三里屯 SOHO 和御金台（财源国际中心）。前者因其良好的商业区位及自身独特的品牌价值，实现了 64023 元/平米的成交均价、月均 4000 多平米的销售面积；而后者的成交价格仅为前者的一半。区域中，具有一定商业规模的项目较少，租金因位置和物业形象的差异而存在巨大差距，一般集中在 6～10 元/天·平米左右，个别长期成功运营的老牌高档商业，如“赛特商场”，实现了 17～25 元/天·平米的租金水平。按经验公式将租金水平折算成购买单价，设定投资周期为 15 年，以经营成本为收入的 20%计算，则区内商业平均单价约为 35000～43000 元/平米。3、办公市场区域的写字楼大多以企业持有为主，销售的写字物业非常少，三里屯 SOHO 写字楼的成交价约为 38000－40000 元，财源国际中心的价格约为 30000 元/平米；租金报价在 5－8 元/ 天·平米之间，受国际金融危机导致的经济衰退影响，近期较去年 10月报价有所下降。按经验公式将租金水平折算成购买单价，以经营成本为收入 30%计算，投资周期 15 年，则一般性平均单价约为 1.5-2.6 万元/平米。考虑房产的保值和增值因素，15 年后的单价以 2-3万元/平米计，折现率 0.08，则 15 年后的售价现值为 0.6...
