商业项目 考 察 报 告本次对 XX 家居、XX 百货（东公路店）、XX 广场三个项目的考察，主要对以下三方面进行观察：1、商业地产成本控制要点；2、商业地产配套标准的选择； 3、其他相关信息。1、商业地产成本控制要点：XX 家居和 XX 百货都是自持式商业地产项目，这跟我们现在开发的住宅地产截然不同：住宅地产一般只是关注前期开发成本的控制，在交房时点完成后，整个项目基本宣告完成。而商业地产往往是以自持经营模式为主，这就要求不仅要对开发期成本进行成本控制，还要兼顾运营期的运营费用。同时前期的开发成本与后期的运营费用是息息相关、密不可分的。XXXXXX预算部商业地产成本控制要点：开发成本+运营费用。运营费用中占比较大的就是能耗费用，而消耗能源的无非是一些大型的设备和电气，比如：中央空调、电梯等。对于电梯等提升项目档次和品味的设备只能对品牌或款式进行选择，优化的空间较小。对于中央空调系统等提升项目舒适度的设备，优化的空间就较大，因为同一种品牌，空调机组的型号很多,有冷水机组、热泵机组、VRV 多联机组等。这就要求根据建筑物的用途、规模、能源状况、空间大小、初始投资、运营费用等角度综合考虑进行选型。XX 家居项目的中央空调系统：XX 家居占地 133.6 亩，建筑面积87900 平方米，总投资 6.14 亿元，框架结构，地上三层，可能采纳的是冷水机组中央空调（因为地下室有大量水管管道和机房，屋顶无法上去，不能确认附属设备）。冷水机组中央空调优缺点： COP 值较高,即能效较高；前期投资较小（一般 300-400 元/m2）；对能源要求不高；由于系统庞大，占用空间大，管道长、阀门节点多，故障排除难道大；温度控制精度偏差大。而对于 XX 家居项目，选择冷水机组这种主机是比较适合，冷水机组的优点不但可以发挥，更弥补了其不足之处。XX 单层建筑规模接近 30000 平方米，而且层高较高，通过目测，一层提货区高达 10m 左右，其他均在 5m 左右，这就要求选择能效高的机组；由于每层面积大且隔墙较少，无吊顶或局部吊顶较简易，这些结构形式就可弥补冷水机组由于管道规格大、管线长、节点多，故障排除难得问题。温度控制精度偏差大这项缺点对于此项目基本可以无略不计，因为整体一层，无分割要求；XX 由于品牌知名度高，产品独特，客流量大，就保障了营业额稳定，对冷水机组运营费用较高这个问题就不难解决。而前期开发成本较小，对于项目前期启动减少财务费用。对 XX 家居中央空...
