文殊院项目一期成本测算（B4-1,B4-2,B6,C6）一、测算原则：1. 根据在 2025 年 9 月 2 日在中房的“文殊院项目一期成本测算会议”的协商结果下，本次测算只包含：B4-1,B4-2,B6,C6 地块；2. 通过文殊院项目前期拆迁土地总成本（包含资金利息和出让金）和总拆迁面积的数据得出一期的拆迁单价和被测算地块的土地成本，相关数据由中房地产部提供。而在前期拆迁中已经被拆除的 C3,C5,C7,B2 部分及 B7,B8 部分所产生的所有成本及资金利息未列入本次测算中；3. 前期工程费用也根据被测算地块的实际发生进行计算（如有整体前期费用，则根据被测算地块与总面积的比例进行估算）；4. 基础设施费用根据中房工程部提供的数据进行测算（如有整体前期费用，则根据被测算地块与总面积的比例进行估算）；5. 资金利息根据被测算地块的土地成本和开发费用计算，记息周期以 1.5 年计算，前提是项目保证于 2025 年 11 月 18 日开盘至 2025 年 6 月份完成销售和记息周期。而在对土地成本和开发费用计算计算资金利息时根据一次性投入计算，因分段记息不能合理划分投入时间段；6. 一期测算范围：B4-1 B4-2 B6 C6 文殊院街——酱圆公所街道路打造、头福街——白云寺街道路打造二、测算过程：1. 一期用地平衡表：（各地块数据由中房工程部提供，其中 B6 地块的占地面积、容积率，C6 地块的建筑面积与之前提供的项目用地平衡中的数据误差较大）地块编号净用地面积(亩)容积率建筑面积（㎡）备注B4-112.500.665498.05 个院落 1926.0；6 个旁院 3572.0B4-29.521.016412.0地下车库 5148.0B632.54450.86318723.0地下车库 15363.0C610.14271.38790.38地下车库 6085.647合计64.030.91439423.25车库合计：26596.6472. 前期土地拆迁成本 6.06 亿元（已包含资金利息和出让金），拆迁总面积 111.927 亩。故一期拆迁单价为：6.06÷111.927=542.87 万/亩故一期地块土地成本为：64.03×542.87=3.476 亿元则土地成本单价为：3.476÷39423.25=8817.41 元/㎡。3. 前期工程费用通过计算为 320.1 万元（详细见清单） 则前期工程费用成本单价为：÷39423.25=81.20 元/㎡。4. 房屋开发费用（包括建安工程费、公共设施费、基础设施费，详细见清单）通过计算为 1.372 亿元则房屋开发费成本单价为：1.372÷39423.25=3480.63 元/㎡5. 管理费用通过计算为 1262.2 万元（详细见清单）则管理费用成本单价为 1262.2÷39423.25=320.17 元/...
