渤海湾考查总结时间：2025 年 12 月 31 日~2025 年元月 18 日 共 19 天人员：谢先生 贾先生 高先生 张先生行程路线：天津 唐沽 东营 日照 青岛 海阳 乳山 威海 烟台 大连 营口 锦州 葫芦岛 兴城 秦皇岛 北戴河 南戴河 迁安 唐山 曹妃甸共 20 个市区考查方法：针对各市区有代表性的房地产开发项目进行市场调查，通过咨询、了解、学习总结各市区房地产开发的优点及市场的进展方向和前景。一、通过对渤海湾房地产市场调查，学习房地产开发和项目运作方面的知识，本次调查项目达 100 多个，针对各项目的优点总结如下：1、房地产开发的方式：一级开发，二级开发；一级开发是指房地产公司购买土地后，通过给该地区商业、文化、环境等方面的打造，使该地区的土地增值，然后与大型的开发公司合作共同开发；如：天津红桥区的泰达城，占地 1300亩，规划总建筑面积 150 万，总投资达 70 亿，通过自建大型商业区来提升地价后，划分为 4 个小区 进行开发；天津塘沽区的泰达时尚广场，通过建设了天津泰达足球训练场地、国际会展中心、羽毛球馆、商业中心、酒店会馆及滨海湖，地处津滨地铁站口，四周环路，解决了交通不便的问题，形成独立配套设施齐全的区域性社区，且给该区赋于了运动的文化，大幅提升了该区的地价；同样方式运作的有烟台经济开发区的银和怡海，通过建设国奥羽毛球馆，以“我运动，我健康，我选择”为主题，不同是整个小区均为自建；另一类就是现在大多数尤其是外地公司采纳的方式（二级开发），即购买土地后仅由本公司进行开发，此类项目多采纳借助一个或多个主题给项目赋于一定的文化来进行开发；根据地理位置不同可分为三种：、地处城市重要地段或繁华位置，以开发高级公寓、写字楼为主；如：烟台芝罘区的世茂 . 海湾 1 号 ，项目共由 4 幢塔楼组成，T1 塔楼打造山东半岛最高建筑高度达 323 米，低层部分为办公楼，中层部分为超五星级酒店，高层部分为精装修酒店式公寓，综合塔楼共 60 层，为山东第一高楼。青岛的凯悦中心，是集豪华海景公寓、纯海景空中别墅、国际甲级写字楼、财宝领袖俱乐部、全球顶级奢侈品商业于一体的大型高档城市综合体，总建筑面积约 11 万平方米，主体高逾 160 米，建成后将成为青岛极具代表的新地标性建筑之一。、居住区或旧城改造区，以开发高等住宅、美化小区环境、居住为主；如：葫芦岛的东方国际花园，占地730亩，分两期开发，由多层与小高层...
