+ 投资估算及筹资评价一、 项目总投资构成（建设期） 项目总投资包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、其他费用、管理费、销售费用、财务费用、不可预见费和税费。1、项目开发成本——土地费用、前期工程费、房屋开发费、其他费用、不可预见费和税费及施工现场管理费。2、期间费用——销售费用、财务费用及行政管理费（计入当期损益）。 注明：现场管理费和行政管理费无法区分时，则一并计入项目开发成本。3、项目总投资=开发成本+期间费用（不含营业税、印花税、土地增殖税、城市维护建设税、教育费附加）二、 各项费用及费率（一）土地费用土地出让金或征地费——按征地合同或交款证明拆迁安置补偿费——同上土地有偿使用费——按标准国家征收城市建设配套费——按当地政府文件计算（二）前期工程费.规划勘测设计费——建安费的 2-3%，或规划设计费 1.5 元/平方米，勘察测量费 3 元/平方米，建筑设计费 14 元/平方米.可行性讨论费——一般按建安费的 0.1-0.5%；或大中型项目占建安费的 0.1-0.9%，小型项目占建安费的 1%.三通一平——按实计算（三）房屋开发费.建安工程费——按指标法计算（工程量*单位造价）.附属工程费——按实际工程量计算.室外工程费——按实际工程量计算（四）其他费用临时用地费——按实计算.临时建设费——甲、乙类企业：直接费 1.28%；丙类：直接费 0.64%.施工图预算和标底编制费——建安费的 1%.工程合同预算或标底审查费——工程造价的 0.05%.招标管理费——中标额的 0.1%.合同鉴证费——标的价的 0.02%.施工执照费——概算额的 0.1-0.3%.工程质量监督费——建安费的 0.25-0.3%；或 3 元/平方米.工程监理费——建安费的 0.5%.施工图编制费——设计费*7%.劳保统筹费——建安费的 3-5% (五)管理费 .企业所属内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用（简称现场管理费） 计算标准——甲类企业直接费 1.85% ，乙类企业直接费1.47%，丙类企业 1.22% .行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用（简称.行政管理费） 计算标准——甲类企业直接费 3.83% ，乙类企业直接费2.95%，丙类企业 2.43% .管理费——一般可按直接费的 5%计算（五）销售费用 .销售产品过程中发生的各项费用及专设销售机构或委托销售代理的各项费用，按建安费的 8%计算，或按销售收入的 3.5%计算。如开发企业自行销售按建安费的 5%计算。 （六）财务费用 .企业为筹集资金而发...
