仁寿项目市场调查及前期定位建议报告

仁寿项目市场调查及前期定位建议报告 目录近期房产市场政策面分析—1仁寿城市简介—17仁寿房产市场重点项目分析—23本案 SWOT 分析—35项目定位及建议—41平面图例--66近期房产市场政策面分析一、出台背景1、市场出现新情况9 月重点城市成交量环比显著回升，同比降幅进一步缩小。环比成交量，一线城市平均增加了 47%，十大城市平均增加了36.9%，深圳的增加幅度最大为 65.4%。9 月同比，一线城市平均增加了 2.1%，十大城市平均降幅缩小为 7.3%。2010 年 9 月重点城市成交量变化情况数据来源：CREIS 中指数据、fdc.soufun.com（注：表中杭州、武汉、重庆为商品房数据，其他城市为住宅数据 ，北京为商品住宅）9 月重点城市成交价格同比显著上涨，环比涨跌不一。同比来看，十大城市除深圳有微幅下跌以外其余均有不同幅度的上涨，其中南京上涨幅度最大为 74.66%，北京为 36.42%，上海上涨幅度较小为 1.99%。环比来看，北京、上海、武汉和成都下跌，其它城市均有不同程度的上涨。杭州同比、环比上涨幅度都比较大。2010 年 9 月重点城市成交价格变化情况数据来源：CREIS 中指数据、fdc.soufun.com(注：带*城市的成交价格为通过报价计算，仅供参考；本月数据统计截止到 9 月 28 日。)“新国十条”调控政策执行有所松动在全国房地产市场迅速升温的同时，一些重点城市地价也开始明显回升。图 1 给出了 2010 年 1 至 9 月北京、上海、杭州三城市土地溢价率情况，表明进入 7 月份以来，特别是 8、9 月份土地溢价率上升非常明显，房地产商对房价未来上涨存在较强的预期。2010 年 1 至 9 月北京、上海、杭州三城市土地溢价率情况数据来源：CREIS 中指数据、fdc.soufun.com下表中给出了 9 月份全国新诞生的几个地王情况。在调控政策风声仍紧的情况下，一些房地产企业为追求企业自身利益逆市高价竞拍土地，表明价格反弹动力较大，这使调控政策的效力未能明显显现，若这种态势发展下去，势必带来房价的大幅反弹。9 月份新诞生的地王列表资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理3、国内外经济形势复杂，资产价格存在上涨压力8 月份国内公布的宏观经济数据显示，宏观经济总体形势良好。8 月全国规模以上工业增加值同比增长 13.9%，比上月回升 0.5个百分点，扭转前期连续下滑的趋势；城镇固定资产投资 2.1 万亿，同比增长 23.9%，增速较上月份上升 1.6 个百分点，房地产投资新开工面积和在建面积也环...