鑫奇机场前项目市场定位报告目 录第一部分 地块篇第二部分 环境篇第三部分 市场篇第四部分 定位篇第一部分 地块篇寻找地块属性地块位置 甘井子区南林街，郭家街仓库旁 机场新区的商业金融区所在地 地块四至 南侧：八一新居小区； 北侧：军用厂房； 西侧：南林街，西部大通道； 东侧：郭家街仓库；项目规划 占地 3.1 万㎡，容积率 2.3； 6 栋板式小高层，二层裙楼公建；地形地貌 不规则梯形，东西向长于南北向； 地势平坦，地上无建筑物；产权性质 本案地块为综合用地； 1#、2#、3#、5#，4 栋为住宅楼产权 70 年； 4#、6#楼商住楼，公建 40 年产权，住宅 70 年产权；前景规划 规划中机场新区的商业金融区；道路系统 虹港路、迎客路，旅顺北路、西部大通道；交通路线 710 路、701 路、532 路等 8 条公交线路；配套设施 缺少大型超市、商场、菜市场等生活必备的商业设施； 学校：郭家街小学； 宾馆：机场宾馆人文环境 城市中等收入和工薪阶层 机场工作人员 军人家属及退休老干部 从周边村镇迁入大连的居民项目成本测算表(初算(序号项 目合 计万元单 价元(㎡建筑面积（㎡）备 注一开发成本(970((((1土地出让金3060.00425720782地价3600.00499720783建安费住宅5896.77110053607小高层建筑成本1100 元/㎡公建2770.65150018471公建建筑成本 1500元/㎡4配套费2306.50320720785政府交费720.78100720786绿化费250.7080313387监理费51.90772078甲级 7.2 元/㎡8规划、设计费108.1215720789电增容费648.70907207810不可预见费288.314072078二销售费用(((((((1销售税金2679.7337272078按销售收入的 11%计2广告费/销售佣金1218.0616972078按销售收入的 5%计3管理费用/财务费用730.8410172078按销售收入的 3%计三总投资((((((0(项目中的主要问题： 本案公建量体较大，难于全部销售，为使项目利润达到最大化，建议用住宅的销售收入冲抵项目的总投资成本，而公建部分则为纯利润。 住宅的最低平均销售价格应为：24331.06 万元÷5.3607 万㎡=4538 元/㎡。在区域的销售均价是 4200 元/㎡的前提下，做什么样的产品能够突破 4538元，并能被客户接受？ 4#、6#楼产权为商业性质，且朝向不正，在这两栋楼里做什么样的产品可以保证销售的顺利。我们通过挖掘地段价值，分析市场行情，精心打造产品等各方面达到最终的目标。第二部分 环境...
