南汇区三灶镇南汇区三灶镇别墅别墅项目报告项目报告 目 录第一部分 宏观市场分析……………………………………02~20第二部分 上海别墅市场分析………………………………21~34第三部分 项目环境分析……………………………………35~37第四部分 区域市场分析……………………………………38~49第五部分 产品定位…………………………………………50~74第六部分 销售策略…………………………………………75~00第一部分第一部分 宏观市场分析宏观市场分析——供需两旺，外来购房者比例增高——市场规范，大势看好，稳步发展一、 2002 年房地产市场分析：2002 年上海市房地产市场继续上年的快速发展势头：房地产开发建设规模保持高位增长，商品房市场供需两旺,市场总体呈现加速发展态势。2002 年上海市房地产市场综述如下：1、市场综述： 本市房地产开发投资额自 1999 年开始连年攀升，2002 年投资额突破了 700 亿元前所未有的高位，土地供应继续放量，2002 年新增经营性用地出让面积较上年增加 52.2%，其中住宅出让面积同比增幅更是高达 60.4%。 商品房批准预售面积和预售登记面积实现了跳跃试发展，供求比趋于稳定，存量产权房交易量继续较快增长，显示了上海市房地产市场正步入一个崭新的发展时期，房地产市场将更趋活跃成熟。2、走势分析： 投资建设规模进一步趋大，办公、商业底位反弹：自 1997 年以来，上海市房地产业步入上升轨道，特别是近几年发展势头加快，房地产市场各主要指标持续增长。在整个房地产市场发展过程中，住宅无疑成为本市房地产业发展的领头羊，对本市房地产业发展起了举足轻重的作用。2002 年房地产投资额住宅超过 77%，施工面积、新开工面积及竣工面积住宅比重超过 83%。 旧区改造力度加大，中心城区“空心化”迹象逐渐显现：近年来，上海市加大了旧城区改造进程，动拆迁面积连续三年增加，而近两年增幅均超过 25 个百分点，2002 年完成动拆迁面积是 2000 年的 1.76 倍，动拆迁面积快速增加。 商品房供需两旺，供求关系渐趋理想，存量房增幅放缓：2002 年上海市增量商品房市场完成跨越式的发展，商品房批准预售面积和预售登记面积同步大幅增长。近 6 年，本市商品房批准预售面积走出“U”字型，在 1999 年触底回升。1997—2001 年，批准预售量始终在 1400—1900 万㎡区间波动。预售登记面积稳步增长，由 1997 年的低位开始增长，1997 年供求比仅为 1：0.25，随...
