同策-上海浦东铜山街项目项目定位及物业发展建议报告-147VIP免费

浦东铜山街项目项目定位及物业发展投标书项目定位篇一、项目概括本项目位于上海浦东新区范围内，东至民生路，南至浦东大道，西至中欧项目地块，北至铜山街。基本经济参数：土地性质占地面积（㎡）建筑面积（㎡）综合容积率住宅、综合725501840002.5各类产品经济参数：土地性质占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率建筑密度建筑高度控制住宅22660566502.525％100商办4960198404.060％506860274404.060％120综合24100723003.060％100二、SWOT分析——优势（Strength）区位优势：本项目地块位于浦东大道北侧，靠近黄浦江，具有地段稀缺性，将成为浦东地区不可多得的“江景房”；交通优势：本项目地块紧邻的浦东大道为浦东地区的交通主干道路，且有多条公交线路在此停靠，为本项目小业主出行提供极大的便利；市政规划优势：铜山街为浦东地区旧城改造的重点区域，将融合住宅、办公、商业以及酒店式公寓等多种产品，将成为浦东地区新的大型综合地区；项目规划优势：本项目总建约为18.4万平方米，且产品类型较为丰富，有利于成为领导区域市场的楼盘。——劣势（Weakness）噪音污染：本项目紧邻浦东大道，该道路车辆众多，噪音污染极为严重，对本项目住宅产品将产生较大影响；周边环境劣势：目前项目周边多为老式公房，且有一农贸市场，对本项目周边环境影响较大；地块自身劣势：本项目地块形状不规则，不利于整体规划；——机会（Opportunity）土地稀缺性：随着上海城市化进程的不断加快，中心城区的住宅项目逐渐减少，特别是成规模开发的、拥有江景的综合社区将更为稀缺，因此，本项目具有较好的机会。上海经济发发展的客观需求增长：浦东新区的进一步开发开放、世博经济的带动，是市场对高档住宅、办公写字楼、酒店服务公寓及商业的需求稳步上升。——威胁（Threat）宏观市场：目前上海宏观市场正处于调整期，成交量萎缩，价格下滑明显，未来走势不容乐观；未来竞争激烈：区域内空地较多，在未来几年仍然有较大供应，区域内竞争较为激烈三、项目总体价值认识1、市场定位结合本案的立地条件，我司认为，我们有机会成为：具有城市活力的集生活、休闲、购物、商务于一身的高档景观综合社区如此定位的优势体现如下：有利于在市场状况不甚乐观的情况下，保持本案的整体竞争力，增强本案的抗风险能力；有利于各种物业的联动效应，充分实现物业价值，增加利润空间；有利于本案的整体营销企划包装，使得本案的市场形象独树一帜。2、产品理念本案的总建筑面积约为18.4万m2根据以上整体定位，我司认为，本案的产品应分为以下四大类：住宅、商业、办公、酒店式公寓四类物业的建筑体量分别为：住宅：约12万m2商业：约1.8万m2办公：约3.2万m2酒店式公寓：约1万m2住宅部分此类物业为三类物业中体量最大的部分，其定位直接决定了本案的整体走向。根据市场预判，以及本案的自身特性，我司建议，本案住宅定位为：高档居住社区具体体现为：户型舒适、装修精致、配套完善商办部分对于此项目的商办部分，为规避风险，我司建议，将此类物业分为以下具体物业形态：沿街商铺、商业裙房、酒店式公寓、写字楼对于商办部分物业，我司建议：强调“符合整体社区的文化特征，同时具有自身特色”具体体现如下：沿街商铺，打造成为特色休闲购物街；商业裙房，突出“休闲娱乐”的功能；酒店式公寓，突出“文化主题”，如“艺术家公寓”、“女性公寓”；写字楼，以“创业型的中小企业”为主要目标对象。3、USP提炼根据以上对于本项目总体价值的认识，我们可以提炼出该项目的USP：具有城市活力的，集生活、休闲、购物、商务于一身的综合社区靠近黄浦江，与北外滩隔江相望，具备地段的稀缺性和不可复制性。地理位置优越，处于陆家嘴金融贸易区内紧邻小陆家嘴金融区紧邻浦东大道交通主干道，杨浦大桥和大连路隧道使得出行极为方便处于旧区改造区域，具备规划优势公寓产品户型舒适，对于注重生活品质的客户有很大的吸引力商业为有主题的特色商业区，能很好地聚集人气住宅篇一、上海近期宏观市场分析1、最新政策及解读①宏观政策土地及房产开发方面：2005年3月5日，《上海...