关于大厂项目400亩工业地产开发工作设想一、工作任务背景2011年7月1日公司领导会议中明确提出：在现行的政策环境下，土地紧张，公司必须从现在的“工业招商”的经营模式进行转型，转型方向可以是房地产开发、总部基地开发、研发基地等模式。经过近两月的初步市场调查及客户需求调查，2011年9月20日公司领导会议中明确提出：1）公司转型的方向是加大投入，实现资产的增值；2）公司的经营模式可以是总部基地开发、前店后厂模式基地开发、盖厂房租售模式开发、商业旅游项目开发模式；3）同时为了尽可能降低风险，结合自身的项目开发经验、人才资源等实际情况，初步确定首先启动总部用地中的400亩地块的开发，如下图西南角地块：二、四百亩土地的产品定位工作内容经过2011年9月20日公司领导会议的讨论，初步认为400亩地不宜采用商业旅游项目模式、盖厂房租售模式的开发模式，采用总部基地开发模式较为可行。产品定位阶段的工作内容：（1）了解总部基地产品在市场中都是些怎样的客户人群？这些客户群需要什么样的总部基地产品？也就是说我们要做“以客户需求为导向的产品”。此部分工作由招商部及市场部的同事完成。“客户需求调查表”详见附件。（2）考察北京区域或全国重点区域的总部基地产品，考察内容包括：A、考察项目的宏观政策、微观政策、税收优惠政策等，收集各项目的基础资料（招商部、财务部完成），B、考察项目的市场情况，主要业态及发展情况（营销部完成），C、考察项目的地理位置，交通情况，项目规划设计情况，项目开工及建设情况，项目的工程投资情况，项目周边的商业，银行，医院等配套情况（工程、设计、成本部完成）；D、考察项目定位的客户情况及客户对总部项目的需求情况（招商部、营销部共同完成）。E、考察项目的潜在的竞争项目及竞争、优惠方法等（招商部完成）。F、考察项目的租售价格，租售进度、租售情况是好还是坏，租销卖点、优惠方式、政策优惠等（营销部完成），G、考察项目总部基地的开发商与战略投资伙伴的合作模式等情况（招商部完成），上述考察的目的是：通过对考察项目的分析，结合自身的特点，初步确定我们未来的总部基地产品会有什么样的市场，需要投入多少资金？与战略合作伙伴共同开发时采用什么合作方式？会有多少租售收入？等等。此阶段的考察工作组织由行政部负责组织，考察时间为一个月左右，计划完成时间为2011年10月份，考察的总部基地地点由招商部提出，考察团队由公司各专业部门负责人、专业人员、及有总部方案设计经验的设计院工作人员组成，“考察报告”及编制要求详见附件。（3）汇总分析各专业部们的考察报告，结合自身的特点，开产品定位讨论会，会议要讨论的内容包括：A、我们的总部基地产品定位什么客户群；B、我们的总部基地产品分析：包括品牌分析，地段分析，市场分析，产品优势分析，与竞争产品的优劣势分析，与竞争产品客户的优劣势分析，与竞争产品配套的优劣势分析。产品中满足不同客户需求的产品组合分析。产品的总部基地价值、商业价值，投资价值等分析等。C、编制初步的产品定位分析报告。（4）总部基地产品的方案概念设计（计划完成时间为2011年11月份）：依据初步产品定位分析报告，编制设计任务书（工程设计部完成），委托设计院对400亩总部基地项目进行方案概念设计，方案概念设计不少于两套，设计的主要内容包括：A、总体概念设计（办公写字楼、商业及配套设施之间的布置协调性），B、总部基地的建筑设计，外立面设计，园林景观设计，保安监控系统，道路交通，烟感喷淋系统；电信、电话、有线、宽带等系统、中央空调系统等；（5）项目的多方案经济比选（计划完成时间为2011年12月份）：项目的多方案经济比选主要是指分析不同方案的投资、总收入、毛利率、资金回收速度。不同的合作模式，不同的投资方式，不同的总部基地产品等都会对我们的投资及收益产生重大影响，项目的多方案经济比选的总体原则是选择投资少，总收入高，毛利率高，资金回收快的方案。（6）董事会决策编制产品定位报告，向董事会汇报，报告主要内容包括：产品的客户分析、产品分析、概念设计、投资分析、利润分析、现金流分析、租售卖点分析...
