第一部分房地产开发业管理体系一、房地产业概述二、房地产开发业经营特点1、项目审批计划性2、经营方式多样性3、开发产品固定性4、开发周期长5、资金运作密集性三、房地产开发流程及外部监督管理体系1．立项——发改委2．选址——规划局3．拿地——国土局4．规划：建设用地规划，建设工程规划——规划局5．设计：建筑工程设计，建筑项目设计——设计单位6．申请施工许可——建设局7．招投标——建设局招投标办8．开工——进场施工，建设局9．预售许可——房管局10．竣工验收——各部门11．初始产权登记——房管局12．正式销售许可——房管局13．产权转移——房管局14．清盘15．物业管理四、房地产企业组织机构1．机构设置2．房地产开发企业的设立条件外商准入机制五、土地基本制度与政策1．社会主义公有制：《土地管理法》规定中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。2．全民所有制与集体所有制全民所有制：用地单位、个人只有使用权，国务院代表国家行使所有权；劳动群众集体所有制：具体采取的是农民集体所有制（集体土地）。3．国有土地的范围4．土地取得方式：国有土地使用权划拨招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定相关术语：生地（无任何动工）毛地：未完成三通、五通通水、通电、通路和平整道路熟地：完成三通、五通容积率：总建设面积/土地面积建筑密度：一层面积/土地面积第二部分房地产开发成本核算一、会计核算概述（一）开发产品成本分类1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。2．房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。3．配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。房地产企业成本费用明细表开发成本土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用。包括：（1）土地使用权出让金（2）土地征用及拆迁安置补偿费①土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费按照国家和地方有关规定执行。②拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。（2）“三通一平”等土地开发费用。基础设施费又称红线内工程费，指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。建筑安装工程费指直接用于建安工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。分为以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计入该成本项目内。开发间接费用指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及...
