改造资金平衡初步方案(1)1资金平衡初步方案根据投资商意向协议及投资估算和土地评估报告，对体育场改造资金平衡进行测算，初步方案如下：一、主要规划指标根据规划方案，土地总面积32960平方米，建筑占地25800平方米，总建筑面积38785平方米，其中体育场6380平方米，室内停车库5155平方米，商业27250平方米（其中1-4层店铺10058平方米，底层商业超市17192平方米）。二、土地出让价款测算1、根据丽水金阳71号评估报告，商业部分平均地价2143元/平方米，按商业部分建筑面积27250平方米及分摊土地面积23157平方米计，楼面地价1821元/平方米，总地价4962万元；2、停车库部分，建筑面积5155平方米，分摊土地面积4381平方米，根据评估机构测算，地价为2270元/平方米，楼面地价为1929元/平方米，总地价994万元。3、文体设施部分。建筑面积6380平方米，分摊土地面积5422平方米，根据评估机构测算，地价为550元/平方米，楼面地价为467元/平方米，总地价298万元。4、总地价。该地块总地价＝4962＋994＋298＝6254万元。三、体育场改造建设费用1、总费用：根据投资方测算，总建设费用合计为9367万元；2、产权归属投资方部分的建设费用：根据初步协议，商业部分的90%和停车库产权归投资方，这部分的建设费用＝（18118平方米×90%×1300元/平方米）＋（9132平方米×90%×1100元/平方米）＋（5155平方米×1500元/平方米）＝3797万元；3、产权归属政府部分的建设费用。9367－3797＝5570万元。第1页共3页四、资金平衡初步方案1、投资方投入。地价款6254＋建设总费用9367＝15621万元。考虑3%的契税，总投入为15809万元。2、产权归投资方部分的地价款。（27250×90%×1821）＋994＝5136万元。考虑3%的契税，土地总价款为5290万元。3、政府支付的回购款：根据意向协议，政府需返还＝地价款6254＋契税6254×3%－500（拆迁）＝5942万元；4、投资方的平衡点测算。投资方实际投入＝总投入15809－回购款5942＝9867万元。按投资方实际取得的建筑面积商业部分24525（27250×90%）＋停车库部分5155＝29680平方米计，每平方米平均售价达3324元/平方米才能保本。假若店铺平均售价为6000元/平方米，底层商业超市平均售价为3500元/平方米，室内停车场平均售价为2000元/平方米计，则总售价＝10058×6000＋17192×3500＋5155×2000＝13083万元。如商业部分和停车场全部归投资方，扣除其实际总投入9867万元，则投资方毛利3216万元；若商业部分的90%和停车场归投资方，则投资方毛利2011万元；若商业部分的80%和停车场归投资方，则投资方毛利806万元；如仅商业部分归投资方，则投资方毛利2185万元；如仅商业部分的90%归投资方，则投资方毛利980万元；如仅商业部分的80%归投资方，则投资方亏225万元。以上仅为初步测算，供参考。五、土地出让方案由县建设部门根据县审查同意的规划方案出具规划设计条件通知书→国土部门根据规划指标委托有资质的地价评估机构进行地价评估→评估结果需经国土局集体确认→收回原体育场国有建设用地使用权→编制国有建设用地公开出让方案上报县政府审批→编制出让文件并发布公开出让公告。本次出让为整体出让，分二大功能区，一是文体功能区，以不低于成本价出让，土地出让年限为50年，产权通过回购后第2页共3页归政府；二是商业区和室内停车场，按市场评估价出让，土地出让年限为40年，可以分割办证，90%的产权归受让方（具体多少产权归投资方由县政府决定）。第3页共3页
