华宝集团金堂项目可行性研究报告成都尺度地产顾问有限公司2006年8月7日华宝集团金堂项目可行性研究报告报告总述本案以项目自身特殊性为出发点，站在城市运营角度，分析了金堂发展综合性郊区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，引入特色吸引物以休闲产业拉动房地产产业发展、塑造物业独特价值卖点的可行性建议。在此基础上，综合考量金堂区域自身特性、资源条件、竞争要求，提出了本案适宜发展“商务休闲+体育休闲”的27洞、占地1500亩的高尔夫球场为特色吸引物，并初步确定其档次为“西南首席”，特色风情为“具有完整生态链条的亲水高尔夫球场”。在特色吸引物既定的情况下，本案确定以“高档物业——高尔夫主题社区”与“中高档物业——多元化中高端复合主题居住区”为主力产品，以“球场、房产均衡发展”为基本思路，建设成为“生活、休闲、商务”三位一体的“西南国际生态高尔夫小镇”的基本发展模式。在基本发展模式既定的状况下，我们分别从市场层面、运营层面、财务层面验证了其可行性。最终，我们分析认为，本项目投资周期将为10年，资金成本约9.1183亿，第二年开始开发商基本不需追加投入，项目进入良性自循环，大约用5.5年时间实现净现值为0，未来的纯资金净收益将达到10.1453亿，自有资金回报率111.26%。另外沉淀高尔夫、酒店等物业，建设成本价值3.3亿元，土地价值15.9亿元（按未来100万元/亩计），项目具备良好的风险抗性。华宝集团金堂项目可行性研究报告目录前言项目发展的目标体系---------------------------------------------------------------8一、本项目研究背景---------------------------------------------------------------------8（一）企业背景---------------------------------------------------------------------8（二）项目自身条件---------------------------------------------------------------8（三）项目发展环境---------------------------------------------------------------9三、项目的特殊性认识------------------------------------------------------------------9四、本项目发展的前提条件分析------------------------------------------------------9五、本项目发展的目标体系----------------------------------------------------------10第一章区域发展战略研究----------------------------------------------------------------11一、大成都城市定位对区域发展的意义-------------------------------------------11二、大成都总体规划对区域发展的影响-------------------------------------------12三、金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变-------------------------12四、区域资源条件及发展水平横向比较分析-------------------------------------14五、金堂差异化竞争发展战略-------------------------------------------------------15第二章项目休闲产业发展方向----------------------------------------------------------16一、特色吸引物的选择----------------------------------------------------------------16（一）本案发展休闲产业的资源基础----------------------------------------16（二）各区域休闲产业的发展态势-------------------------------------------17（三）人造特色吸引物的确定-------------------------------------------------18二、高尔夫球场发展建议-------------------------------------------------------------19（一）中国高尔夫发展概况----------------------------------------------------19（二）成都高尔夫发展概况----------------------------------------------------20（三）本案高球球场发展建议-------------------------------------------------21第三章项目发展模式----------------------------------------------------------------------22一、案例考察----------------------------------------------------------------------------22（一）案例简介-------------------------------------------------------------------...
