国外房地产市场发展经验和房地产发展周期与投资决策VIP免费

国外的房地产市场发展经验--刘洪玉主持人：今天上午请到了清华大学房地产研究所的刘洪玉教授为我们讲课。刘洪玉：各位同学早上好！今天给大家讲两个题目，第一个题目叫国外的房地产市场发展经验，学员笔记上给大家印的是美国房地产开发的历史经验。我想不仅仅是美国的视角，给大家介绍一下国外的房地产，因为现在有一部分人讨论的挺起劲，说中国房地产到底是走什么样的模式，是美国模式，还是香港模式，美国模式到底是什么模式，香港模式是什么模式，我们的情况是什么样子，有好多说法，我想了解一下国外的市场发展过程，也许国外走过的路子将来我们也要步这个后尘，也许我们有些问题就可以避免了。首先讲一讲香港，香港的房地产市场在全球应该说是一个最发达的市场，如果就单一一个小的区域来说这个市场非常发达。我们先从市场上的数据来看香港，这个数据是香港市场上住宅租金和价格指数，从这个图上可以看出来价格幅度比租金幅度要大，正好这是亚洲金融危机的时候，香港价格垮下来，很典型，从这个时候香港就进入了所谓的后过渡期，中英联合声明签署了以后，香港的前途比较稳定了，所以房地产市场在不断地涨，但是到了1989年的时候因为北京有一个天安门“6.4”事件，有一些人受了一点儿小影响，但是很快小平南巡讲话以后开放格局上来了，这个市场就一直在涨。到了1997、1998年的时候正好赶上亚洲金融危机，所以在1997年之后香港房子的价格下降非常大。实际上租金的变化似乎没有太厉害，不像房价变化那么厉害，这是一个很重要的原因。这是商铺，也是价格和租金的关系，这是商厦，也就是写字楼，写字楼在这个过程当中比较稳定。这是工业厂房，也比较稳定。在同样的一个市场上面临着一样的市场环境，但价格的变化幅度是不一样的，也就是说不同类型的物业变化规律大体上都是一致的，但贬值幅度差异很大，现在美国的房地产都是大的机构投资者持有，而且它很重视做房地产的组合投资，不同类型的物业都持有，这样的话它能够提高抵御市场风险的能力。因为它是持有出租性的物业比较多，而租金的变化又相对的幅度小，所以相对来说这种投资的风险和开发投资，比如说我们要开发的话主要是从价格上，如果我们持有物业出租的话它的变动幅度又比较小，所以在美国或者在国外有两种类型，一种就是开发商，一种就是投资者，投资者主要是看租金这条线，开发商主要是看价格这条线，很显然，出租市场的风险相对比较小，两条线把房地产市场分成两个市场，一个是开发的市场，一个是租赁的市场。在买卖市场里面它又包括了不同的房地产类型，而不同类型的房地产在市场上的表现也是不一样的，通过香港的例子可以看到这样一些情况。当然了从2003年到2004年的时候香港的房地产市场开始出现了转机，这条线没有再往下走，香港的房价原来跌了60％多，现在可能从低谷的时候又往回涨了1/2，最低谷的时候可能是100％，现在变成了50％了。这个表是香港各类物业1997年前后累计的价格变化。不同的市场反映的情况不一样，如果从后过渡期，也就是香港回归之前和回归之后，从1983－1997年房地产价格的累计变化，平均每年回报率是20％多，基本上在20％左右，所以说它是很高回报的行业，但是1997年以后就变成了负值，1997－2003年就变成了负值。比如说香港的房地产公司如果都是大型开发商的话，都像国内的房地产公司一样都是开发公司的话，如果连续这么多年，这种状况它就非常难受了，等于是从1997年以后，连续已经6、7年的时间。因为香港的房地产企业基本上都持有很大量的收租物业，市场不好我就停下来，哪怕我不开发了我去收租它也能够有比较好的现金流的表现，实际上这就是未来房地产企业发展要变革的方向，否则的话你就没有办法去抵抗周期性的风险或者说比较长期的风险。扣除通胀以后实际的收益水平10％左右，在1997年之前，1998年之后大概是负的百分之多少，所以1997年之前和之后差异很明显，住宅和商铺很相似，我们传统的认为收益水平按照风险的大小来比较应该是商铺收益最高，其次是写字楼，然后是住宅，再其次是工业用房，从香港的数据我们可以看得出来，住宅和写字楼的位置对调了。在香港他们把房地产价格当做当地...