我国房地产行业发展形势分析第一部分：我国房地产行业总体发展趋势一、我国房地产行业总体保持平稳增长态势，并受众多利好因素推动1、市场运行平稳图1资料来源：中经网7.8%5.4%4.5%35.5%32.7%14.1%20平方米以下20-40平方米40-60平方米60-80平方米80-100平方米100平方米以上图2：全国城镇居民家庭住房现状调查我国房地产行业的增长速度近年来虽然一直较高但尚属平稳，与93、94年有着根本性的区别。93、94年居民收入普遍处于极低的水平，而且资金来源极少，此时用于房地产的炒作资金也几乎都来源于金融系统。但是目前房地产市场的兴起在很大程度上是有着真实需求作支持的，尽管大部分居民的消费能力依然比较薄弱，但由于改制过程中的不规范以及90年代部分行业的繁荣导致社会呈现了明显的收入分化，其中形成的高收入水平者带动了大中型城市房地产市场的发展，并在地方政府过度扶持下被过分放大的民间资金和海外资金也在其中扮演了重要的角色。所以目前房地产行业在宏观紧缩的背景下，国房景气指数出现了回落，而商品房销售面积继续保持快速增长，商品房平均销售价格继续攀升，这表明房地产市场需求保持旺盛，行业前景依然看好。2、消费结构升级继续支持房地产行业发展消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。从国家统计局2000年公布的城镇居民家庭住房现状调查的数字分析，全国平均使用面积为52平方米（图2），与人们期望的住房水平，还有较大的差距。所以，中国的房地产市场发展空间非常大。2万平方米050001000015000200002500019911992199319941995199619971998199920002001200220%30%40%50%60%70%80%90%个人购房面积个人购房比重图3：个人购房比例趋势数据来源：申万研究所从住房消费结构来看,居民个人购房需求快速增长是房地产市场较快发展的基础（图3）。2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元，居民住房支出已成为支撑房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。1992年、1993年个人购房在整个房屋销售总面积中的比例分别为34%和44%，而近年来，个人购房面积占比直线上升，从1998年的58%上升到2002年的80%以上，已经成为推动房地产需求的决定性力量。3、大规模城镇化进程将支持房地产行业发展1998年以来，我国城镇化进程明显加快，城镇每年增加的非农业人口大都在800万-1000万人。城镇人口比重增幅较快。按照发展规划，预测到2020年，我国城市化水平将达到52%左右（表1），每年将增0.8%-1.0%。3Personmn050100150200250300350400450500194919521955195819611964196719701973197619791982198519881991199419972000200310%15%20%25%30%35%40%45%城市人口占总人口比重图4城市人口增长趋势数据来源：申万研究所表1：城市化水平预测城市化水平预测（%）2005年2010年2015年2020年38.342.747.251.8大规模城镇化进程的直接后果就是城市人口的增加。据估计，2010年中国城市人口将超过5亿，人口城市化率将达到40%（图4）。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求，而更为重要的是这一进程还远远没有结束，将推动住宅需求的长期持续增长。我们认为大规模城镇化的政策在未来10年都不会改变，我国将进入城镇化率40%到60%的加速扩张阶段，成为影响商品住宅需求的最重要因素。4、房地产行业未来需求巨大按照国家计划到2020年达到小康水平，人均住房面积达35平方米的基本目标来预测，如果经济能保持相对平稳，到2020年我国房地产市场平均每年增长速度至少应在7%-10%（表2）。4表3我国人均资源占有量处于低水平资源来源：中国科学院二、经济型住房将是我国房地产未来发展的主要方向1、城镇化的推进必将带动未来经济型住房市场的繁荣，但仍是个渐近的过程十六大报告明确提出要将“城镇化”作为繁荣农村经济、全面建设小康社会的重大战略来实施，其核心就是通过实现工业化加速农村劳动力向城镇的转移，目前中国加速成为世界工厂的趋势也表明这一政策的前瞻性。随着大量的城镇人口的增加将产生巨大的住宅需求，特别是经济型住宅的需求，这是大家对房地产市场极度看好的最主要原因。但是我国城镇化进程将是一个漫长的过程，这主要是受到以下几方面因素的影响。人均资源占...
