StrategyinElectronicCommerceTermProjectCasestudy：不动产买卖租赁业务在电子商务中之应用及策略规划教授：江炯聪博士学生：资管所蔡坤佑R86725038资管所吴学兰R86725039资管所林正立R86725040一.前言游戏规则：Paradigmshift每当一个领域或一个产业，其游戏规则改变时，所有原来的资源，包含人、地、财、物、技术….等，将会随之变更，人类史上有几个重大之革命，如农业社会转入工业社会，利用机器大量制造，取代人工于是乎兴起了大量制式生产的时代，此游戏规则之改变迫使原来大量使用劳工密集的产业立即瓦解，例如瑞士人工表，与日本电子表之竞争。而第二次工业革命之产生—计算机时代兴起，也造成了全球产业之变革，由原先1960’s至1970’s年代巨型计算机，到1980’s至1990’s之PC，及1990’s之计算机网络、电子商务已在人类史上掀起另一波高潮，并且此一变革将更远胜以往，资源重新分配之情形益形强烈，正如Metcalfe’slaw所预测”Utility=USER使用个数的平方“即一个网络所产生之功能将为使用者数量的平方。其未来爆炸性之成效，可能会超越人们想象之空间。首动优势:FirstmoverAdvantage任何一个领域或一个产业，凡首动或先着(FirstMover)之企业，必定占得较大之优势，例如台湾消费品黑人牙膏、全球网络书店Amazon….等，都是因为每当游戏规则改变后，第一位进入市场获得消费者认同，而产生的竞争优势，所以在现今产业因电子商务兴起而变革的机会中，如何选择一个适当的角度切入，并产生首动利益，将是一个企业在未来求生的一个最大的挑战。数字化时代的特色：此次游戏规则的主角—数字化，有一些与旧规则不同之特色，那就是全球化、开放化、数字化、动态性、虚拟化、直觉化并且打破以往Valuechain之观念，此一改变将使某些产业因此式微，例如中间零售商、中介业等,而某些产业将因而兴起或再创新的契机，例如网络书店、Playboy或网络中介业….等，尤其是虚拟化公司将大行其道，上游结盟全球厂商，下游贩售至全球人口，产品也将无所不包，其竞争之激烈将大过人类以往之历史，而且是”赢家通吃”。(ThewinnerTakeall)电子商务之切入点：多元电子通路(MultipleElectronicChannels)DirectWeb：直接贩卖商品或服务。IndirectWeb：中介者，可建立一虚拟中介公司，中介各结盟公司之产品或服务。AgentWeb：代理人，透过信息整合，分享及消费者经验，提供建议及适当之产品。综合以上信息，本小组经过密切讨论，决定选择不动产买卖租赁之中介业务做为我们研究之个案。本个案网站将建立两个基础功能，一个为全台免费不动产买卖租赁业务信息交换站，另一个为全台免费不动产买卖租赁业务代理站，以下将一一介绍本个案之特色包含，产业SWOT分析，五力分析，产业之成长性，经营策略及VALUECONFIGURATION…等。二.SWOT分析2.1产业基本面及其特性不论景气兴衰﹐每日翻开台湾的各份报纸﹐毫无例外地几乎都可看到成篇累牍的不动产买卖租赁情报﹐小至分类广告﹐大至全版跨页﹐无一不显示不动产买卖租赁产业"供给面"之种种强力行销诉求以及产业内部战况之激烈。反观"需求面"之消费者﹐反复索求于纷至沓来漫无分际的房地产丛林信息﹐亦往往难以分辨原始信息之､㆗良窳与真假。而不动产买卖租赁产业普遍为消费大众所认知(perceived)的两大特性：信息不对称(informationasymmetry)以及高昂的交易成本(transactioncosts)﹐使得消费者对搜集而来之不动产供给面信息往往心有所不安﹐尤其是不动产买卖租赁之交易成本﹐从交易前至交易后﹐其间所涉及之内部成本(与交易本身直接关联之成本﹐如搜寻成本谈判议价成､本决策成本监督执行成本补救仲裁成本､､､)､外部成本(如新居处所交通动线与生活机能之改变﹐与新邻居之正负向互动等)机会成本(不动产买卖标的金额动辄成百上千万﹐其间之机会成本自是极为可观)﹐这些都在在使得消费者有极为一致之消费行为(consumerbehaviour):谨慎将事及对完整信息之渴求。从供给面言﹐规模不等之营建业者所提供之成屋与预售屋自然居极显著之比重。此外﹐因经济成长所得提高所带动之高换屋率﹐及因种种经济活动所带来之人口内外迁移﹐则是中古成屋之主要供应源。而中古成屋...
