昆山尊宝庄园别墅项目前期策划报告2006年8月第2页共51页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共51页目录一、认知项目................................................................................................................................................3二、市场判断................................................................................................................................................9三、竞争考量..............................................................................................................................................16四、项目研判..............................................................................................................................................31第3页共51页第2页共51页本案编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共51页一、认知项目1、地块位置项目位于江苏昆山淀山湖镇西南角，淀山湖的东北侧，距离淀山湖镇5-8公里，距离昆山市中心25公里；距离青浦12公里，距离上海市中心40-50分钟车程。第4页共51页第3页共51页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共51页2、基本经济指标本项目共分三个地块，A块较为完整约510亩，已确定，B块位于A块的东面，约80亩，目前还在协商中，C地块还未定。容积率0.25左右，总建筑面积约10万平方米，初步规划休闲公寓约5万方，高端别墅约5万方，另外B块土地确定后将规划为高级会所，目前初步意向与美洲俱乐部合作。目前规划审批中。占地：590亩容积率：0.25建筑面积：约11万方公寓：5万方高端别墅：5万方会所：1万方左右第5页共51页第4页共51页未拆迁的农民房旭宝高尔夫现有的别墅编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共51页3、地块条件分析地块整体成“水母“状，即中间方正，东西两侧有不规则的外延。地块内部地势较为平整，无明显的突起或低洼，地块内部有两条天然的河道，目前由于平地的原因暂时将水抽干。地块南侧有两片3-4年的树林，淀山湖沿岸有3-4米高的防风林，且无法动拆。4、立地环境分析项目内部南北两侧环境较好，南临淀山湖，西北倚上海旭宝高尔夫俱乐部（27洞），东面环境相对较差，为农民房和现有的档次较低的别墅区。第6页共51页第5页共51页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共51页项目东面未拆迁的民房项目西北面的旭宝高尔夫球场项目南面的淀山湖湖边必须保留的防风林项目东面临湖的原有的别墅旭宝高尔夫球场淀山湖淀山湖第7页共51页第6页共51页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共51页项目已有初步的规划方案，已有施工许可证，第二论的规划方案报批中，目前项目迫于政策的压力开始平整土地，5、交通条件分析就目前地块周边的交通来看，大型的高速公路并不缺乏，但从主干道进入地块的道路较小而且非常不好找，可以说项目的交通大环境不错，但细节上问题不少。6、配套条件分析项目南面的淀山湖湖边必须保留的防风林项目东面临湖的原有的别墅第8页共51页第7页共51页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页共51页项目外部环境较差，距离淀山湖镇8-10公里，周边以农田和民房为主，颇为荒凉，几乎没有配套，整体感觉非常差。地块的优劣相当明显，西北侧的旭宝高尔夫（27洞）与南侧的淀山湖之间，景观条件十分优越，在整个区域内甚至上海境内都没有类似的发展用地，土地资源的稀缺性十分明显，在项目发展策划中要充分考虑对这一稀缺性的挖掘，强化对稀缺性的独占；项目的东侧环境较差，如何化解农民房和原有的农民别墅所带来的劣势也是今项目的发展条件总结：第9页共51页第8页共51页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第9页共51页后项目开发中重点考量的问题。项目的外部环境则相当不利，处于淀山湖镇的西南角，在整个规划中虽然属于旅游用地，但目...
