1第2章理论研究及文献综述第1章绪论1.1选题背景与研究意义1.1.1选题背景近年来商业银行呈现出不良贷款和不良贷款率双升的特点，需加强关注其自身信贷资产，不断优化贷款结构降低不良贷款额，降低风险隐患的行动刻不容缓。一般来说，银行都存在一定的风险、盈利和竞争，如果在银行进行不良贷款，银行就会受到相应的影响。银行的不良贷款对于一个地区或者一个国家的金融体系的也会造成不小的影响。房地产行业的投入和发展都需要投入大量的资金，而银行的功能之一是满足客户的资金借款需求，因此，银行与房地产行业无形之间就存在着紧密的关联。房地产泡沫产生的原因与银行信贷规模的扩大是因与果的关系。尤其是不同的商业银行，为了达到同样的目的，也就是短期盈利的目标，给房地产商提供更低的贷款利率。由于房地产业相对其他产业投资回报率比较高，在产业发展迅速时期，往往会有着相同行业更大的竞争压力，大部分房地产商就会选择商业银行中低一些房地产信贷，因此就会导致大量的银行资金进去房地产行业。因为每当房价提高时，银行就会扩大信贷规模，信贷扩张的同时又会使房价提高，如此循环往复，房地产泡沫的产生也就不远了。随着经济发展速度放缓、国家宏观政策调控，再加上地产开发商和个人投资不慎、经营不善，导致资金链断裂，房价下跌。银行业在扩大信贷规模后，引发的房地产连锁反应使得银行业逐渐开始意识到房地产业信贷规模存在的巨大风险。由此，我们国家许多的大规模的商业银行逐渐降低信贷规模。同时引发的后果是房地产开发过度、房价泡沫纷纷开始累积，造成许多的房产住宅根本没有达到使用或者入住的基本标准。房屋因追求高周转快运营导致的工程质量低劣等，均导致大量房产去化困难销售不畅。2第2章理论研究及文献综述2.1相关概念界定2.1.1房屋空置率概念界定房产空置率指的是在所有房屋中，房屋空置的数量占房屋所有存量的比率。房屋控制率是能够计算或者反映所有已经建成的房屋空置程度，其计算方式是：房屋空置率＝一定时期内内商品房的空置面积/所有房屋总面积经过长期的研究，以我国的房地产业增加的量发展的特点、真实状况、房屋空置率计算的初步结果来确定了：当房屋空置率位于0%-14%的区间，房产行业会供不应求，从而产生房产泡沫，增强对房地产信贷规模的影响。当房屋空置率处于15%-30%的区间时，房地产行业则处于健康状态，换句话说，这个比例的房屋空置率就是70%-85%的理论上的吸纳率，即商品房租、售率。有两种情况我们可以判定政府的调控范围。如果空置率处于30%，说明房屋的租售面积大于竣工面积，与此同时还要消化大约三千万平方米左右的空闲面积，因此，这是政府调控的最合适目标。如果空置率是15%，则意味着相反的情况，因此，维持当年房屋的空置率就是最合理地安排，有利于经济稳定和社会稳步前进。当房屋空置率处于31%-40%的区间，因为市场上供大于求，导致房价出现回落，空置房屋较多导致地产企业资金收紧，进而导致不良信贷率的上升。2.1.3地产信贷范围界定房地产信贷的概念界定包括它的含义、具体实务、风险、内容与特点等。其内涵指的是一种专门为房地产服务，重点针对房地产再生产的各流程进行贷款发放的活动。具体来说，房地产信贷的主要功能是利用金融机构或者银行来聚集资金，将这些资金通过一定程序支配给房地产行业的相关主体。房地产的信贷风险也是存在的，且存在很多的不确定因素。它指的一些商业银行在提供相对的房地产信贷业务时，流程或步骤不完善，内部监管不协调、风险管控不合理、其他外部环境因素不可控等因素的影响，造成房地产存在信贷资金损失的可能。我们国家的各个商业银行由于迅速发展的房地产信贷，积累了比较大3第2章理论研究及文献综述的风险，也造成了房地产信贷的管控体系的安全隐患较大。另一方面，我们国家的房地产信贷项目中直接融资比例较小，比如：债券、基金、股权等直接融资我国资本市场中发展基本不是很牢固，所以加大了房地产信贷的风险等级。房地产信贷的内容大致包括两类：个人住房贷款、房地产开发。这些贷款普遍有贷款金额较大、贷款的期限较长等特点。2.2相关理论综述相关的房地产信贷风险理论主要...
