昆明安宁温泉国际会议中心项目市调沟通文件目录第一部分：市调工作内容总结.......................................2第二部分：市场调研基本结论.......................................3第三部分：下阶段工作安排.........................................8附件一昆明低密度项目调研情况....................................9附件二专业人士及目标客户访谈纪要...............................18第一部分：市调工作内容总结1.工作时间：2006年10月21日—2006年10月27日2.补充工作时间：2006年10月27日—2006年10月29日3.工作内容：1)地块现场勘查2)低密度楼盘现场调研：城市两大低密度项目片区：金殿世博园片区与滇池片区；城市所有高尔夫别墅项目，以及相关的其它项目。共计二十个低密度项目（项目调研记录见附件1）3)专业人士访谈：共计十七位业内人士（包括政府相关部门、本地开发商、策划代理公司、以及学校专家）。4)潜在客户访谈：共计十三位城市中高端购买客户及业主访谈（访谈纪要见附件2）第二部分：市场调研基本结论1.城市特征及城市意向1)“旅游休闲”的城市定位，自然条件优越，为全国旅游中心城市之一，具有强大的辐射力，吸引大量的跨区域消费群体。2)气候宜人，旅游业发展快速，以高尔夫为代表的高端旅游度假设施完备，对高端休闲度假人群具有很强吸引力。3)城市文化缺乏底蕴和原创性，但具有较高的开放度与包容性，市民对新鲜事物的接受度较高。4)内需强劲，市民普遍消费心态良好，崇尚消费、敢于消费5)城市规划向东、向南发展；依据“一湖四片两城”的发展模式；以“一湖”滇池为城市核心，“四片”昆明老城，呈贡新城，新街新城，海口新城，以及“两城”安宁新城，航空新城为重点建设区域。2.关于地块及其周边资源的评估1)项目本体资源评估：地块本身规模较大，具备一定的地形变化，植被覆盖良好，所在区域的空气质量良好，为开发优质的郊区低密度物业提供良好的基础条件。但与昆明周边地区相比并不具备绝对的稀缺性。即将建成的昆安高速建立项目与昆明的直接与快速联系，同时项目所具备的温泉资源在昆明具有极高的知名度，尽管配套设施的开发水平有限，但目前仍然是昆明市民主要的休闲目的地之一。这两大有利条件为项目跳出安宁，在昆明乃至更大范围内打造具备差异化竞争优势的品牌项目奠定了坚实基础。项目毗邻温泉镇，基础设施与配套设施的建设成本相对较低。2)项目周边区域的资源评价：安宁现状是以冶金与化工为支柱产业的昆明工业重镇，在昆明整体规划中被定义为“环滇池经济圈绿色工业城市”，未来发展仍然以工业为主。但在普通认知中本项目所在的区域温泉镇与传统的安宁工业城没有关联，因此安宁城市发展现状与未来的发展定位不会对项目造成负面影响。安宁经济在以昆钢与云化为支柱企业的带动下快速发展，催生了大量依托支柱企业形成的中小私营企业业主、支柱企业的中高管理层这两类中高收入人群，为项目的中低产品线提供了潜在的客户支撑。此类客户已经具备了低密度产品的置业意向，支付能力在70~100万之间。安宁市房地产市场目前以企业自建为主，纯粹的商品住宅开发比例较小，并且以地缘性客户消化为主，开发水平较低，销售价格在１７００～２０００元左右。但在温泉镇与西山有面向更大市场的房地产项目开发，吸引昆明乃至全国客户，以温泉心景为代表，同时能够实现较高的销售价格。3.昆明低密度物业市场特征1)市场整体特征以昆明滇池与世博园为代表的别墅发展依托资源众多，同时作为全国性的旅游度假中心城市，吸引了大量的外来置业客户，因此整个低密度物业市场呈现出供需两旺的态势，并且在整个住宅市场中占到较大的比例。昆明整体低密度市场虽然起步较晚，但发展速度迅速，发展水平在全国属于领先水平，产品素质突出，并且产品类型多样，本土开发商具备很强的开发能力。低密度物业整体户型面积较小（主力面积在２００～３５０平方米之间），总价较低，进入门槛低。虽然市场整体的容量大，但客户的价格承受力有限。面积超过３００平米，总价超过２５０万的别墅产品往往会出现销售速度的明显下降。别墅发展依托资源距离城市...
