佛山市三水恒达花园第一期整合营销策略佛山中原地产代理有限公司二零零六年四月八日第一部分营销环境分析1.项目分析1.1项目简介恒达花园座落于珠三角广佛经济圈的西部要塞三水西南组团中，位于张边路与康岗北路、恒福路交界处，紧邻西南公园和三水广场；是三水城市规划的“CLD”中央生活区所在地。小区总占地19.8万㎡，总建达到41.5万㎡，容积率仅为2.09，建筑密度更是低至20.2%，绿化率接近50%，整个小区总户数达到2801户。小区坐落在三水中央生活区是三水地标式大型亲水园林社区，周边生活配套齐全，交通方便，紧邻三水西南公园和云东海片区的森林公园拥有良好的自然生态环境紧，40栋新都市主义现代简约风格建筑围绕主题园林生态带而建，堪称佛山西南组团跨时代的里程碑式大型精品住宅小区。恒达花园一期由近18万㎡20座小高层、中高层建筑组成，采用新都市主义现代简约的建筑风格。引用创新的入户花园式的生态环保户型，户型设计方正实用，多户更是南北对流，尽显以人为本的开发理念。户均车位比例近1:1，最大限度的满足业主私家车的停放需要。超过20000平米的临街商铺与现有SHOPINGMALL三水广场将满足业主全面的购物、餐饮、娱乐、运动、休闲服务的需求，带动周边区域的繁荣，提升楼盘价值；让客户尽享都市荣。小区还设一所高档次幼儿园与周边的西南第一小学、三水实验中学形成一条龙式的完善的教育体系将极大的方便业主宝宝的教育问题；关注教育、关注成长是项目开发经营的文化。1.2产品理解1.2.1各项建筑技术指标规划用地面积198156㎡总建基面积41414.6㎡总建筑面积414905㎡其中住宅375685㎡商铺19980㎡幼儿园3000㎡会所1200㎡写字楼15040㎡总户数2801户居住人口9803人建筑密度20.2%容积率2.091.2.2建筑、园林风格项目建筑为现代新都市主义简约建筑风格。园林为中央水景园林与主题广场园林组成，户户有景。1.2.3户型面积统计楼号栋型层数建筑面积㎡实用面积㎡套数总套数合计套数住宅总建㎡1号A17129114306030038,696125111302号171291143060125111303号171291143060125111304号171291143060125111305号171291143060125111306号A17129114306037257,104125111307号C171271121751132116171441271711号A1712911430601251113012号C17127112175113211617144127178号D252081812575176153251471252513号252081812575176153251471252516号A17129114306029744,1661251113017号C171271121751132116171441271721号A1712911430601251113022号C171271121751132116171431271718号D252081812575176153251471252510号A17129114306025850,0851251113015号171291143060125111309号E251471252369133113231621382314号2514712523691331132316213823总合计户型配比合计住宅套数合计住宅面积商业面积车库面积合计车位个数三房两厅四房两厅五房两厅1,227179,7101998042,41695784.03%9.86%6.11%套内面积套数比例125-13584268.63%136-15018915.40%≥15019615.97%合计1227100.00%小结：本项目以三房125-150方为主占总住宅84.03%，四房和五房仅占15.97%，从户型上看本案是为中偏高端人群量身定做的。1.3项目SWOT分析优势：1、地理位置处于CLD中央生活区2、交通便捷，综合配套齐全。3、规模庞大，中心地王4、规划超前，设计新颖5、大型社区园林，视野开阔6、社区功能配套完善7、物业升值，潜力大8、项目关注度高9、开发商综合开发实力雄厚。10、区域居住氛围良好。劣势：1、临近广三高速，噪音、空气污染2、项目中间有道路相隔，分两期开发，影响有整体性。3、建筑、园林规划突破性偏强4、项目现阶段推广不到位，与市场预期期望不符。5、小区外围建筑受道路噪音影响6、会所规模小，导致服务种类小。机会：1、三水规划的CLD中央生活区2、区隔市场差异化产品需求空间较大。3、佛山“西南组团”规划，经济总量以及人口增长使得市场容量大幅度增加。4、区位品牌形象已形成，消费者对区域的心里预期价值较高。5、政府对新区关注度高，市政建设投入大。威胁：1、区域内同类竞争项目逐渐增多。2、三水西南组团城市化建设处于起步阶段，规划政策也处于调整优化阶段，政策的不稳定性对项目区位价值有一定影响...
