关于“惠和园项目营销策划代理介入”提案感谢“惠和园”各位领导的信任，让至中顾问有幸参与“惠和园”项目的营销策划工作。因为开发商不是潍坊本土，所以在此先将潍坊的房地产市场做简单分析，与领导共同研讨。不当之处，请领导更正。房地产市场是大资金的博弈，一个项目前期规划就如同一首歌开篇的第一句，如果第一句就跑调了，恐怕这首歌也只能是越唱越难听，最终以演出失败而告终。所以，在项目规划之初，采用科学而客观的方法找准项目的市场定位就显得尤为重要。深度的市场调研（宏观及区域局部市场调查分析）、地块分析（项目地块调控规划及地块特征分析）、目标客户群体分析（城市消费特性、目标客户行为特征及消费习惯分析）等科学的工作手段必不可少。而潍坊大多数楼盘存在以下几点常见问题：一、在规划初期，面对市场定位的问题时，就存在思路不清的现象，做规划依靠经验主义和决策者的个人感觉。投资额巨大的项目就像是拍脑门产品，一拍脑门业态、户型配比统统搞定。二、而且大部分的楼盘产品设计水平参差不齐，多数楼盘户型设计不合理，明显可以看出在做户型设计时，工作做得不够细致，严重与市场需求脱节。有的产品空间面积严重浪费、有的产品功能划分混乱、有的产品严重违背本地人的居住习惯。三、楼盘产品严重雷同，缺乏具有创新性的产品来引领市场。在潍坊走访各个楼盘时，从十个楼盘中随便抽出几个主力户型，可以发现，至少有四到五个楼盘有类似，甚至完全一样的产品。众所周知，潍坊房地产开发总量很大，市场竞争相当激烈，在这种时候想脱颖而出，差异化竞争无疑是一个非常明智的选择。根据项目地块的特性，做出具有特色的创新产品，完全可以帮助企业迅速抢占市场。四、在调研中走访的楼盘中，除极少数楼盘处，多数楼盘现场管理水平低下。具体表现为，置业顾问穿戴不一，接待客户介绍内容不全面、流程不清晰，无事可做的置业顾问聚堆聊天，现场物品摆放凌乱等，严重影响项目形象。通过跟部分同行的沟通，了解到具有完善的管理制度并能有效执行的案场，在潍坊真是屈指可数。五、多数楼盘在营销推广方面思路混乱，没有形成一个科学而严谨的体系，完全还停留在表面的卖点整理和“点子时代”，通过简单的卖点陈述和几个自认为高明的突发奇想的点子作为主要的营销推广依据。推广的手段也比较传统和单一，每个推广阶段各自独立，没有很好的承前启后的延续性和引导性。六、由于没有完善的营销推广体系做支撑，本地房地产广告作品内容套路陈旧，画面设计水平低下，基本还处于“拼图”阶段，用两个在网络上随处可见的素材简单拼凑而成，内容无新意，视觉无冲击力，更有甚者在色彩搭配上都会犯一些低级错误，明显可以看出该设计团队连最基本的色彩原理都尚未掌握，更何谈创造出具有震撼效果的广告。从全国的视野来看，目前潍坊地产发展还有待提高，在目前这种情况下，如何提升自己楼盘的市场竞争力，如何让自己的楼盘从前期到后期每一个工作都能做的更加科学和规范呢？其实办法很简单，那就是借助外脑，让真正专业的人去做专业的事。这里指的就是，开发企业应该寻求一些真正专业的营销策划代理公司，借助其专业的力量和丰富的操盘经验来提升自己楼盘的市场竞争力。有些开发企业的老板总是不愿意与代理公司合作，认为这些工作完全可以自己做，还能节省开支，其实这种想法是错误的，要知道，时至今日万科发展到目前这种地步，却依然要与代理公司合作，万科无论从公司整体实力和开发经验在国内的房地产企业中都属于佼佼者，他尚需借助代理公司来提升自己楼盘的竞争力，那更何况我们这些开发企业呢？难道实力比万科还强？难道开发经验比万科还足？造成这一现象与潍坊本地代理行业发展也不无关系，潍坊大多数代理公司从严格意义上讲，基本属于单纯的销售公司。公司基本是由两三个，有过几年销售经验的人组成，操盘经验欠缺，现有的一点经验也完全是局限在本地，对于前期规划基本不懂，这类公司所能承担的任务也仅仅是管理销售现场，对于协助开发商参与前期规划、制定科学合理的营销推广思路而言就爱莫能助了。而外地公司又水土不服，不熟悉潍坊当地市场公司简介：潍坊至中房地产...
