东莞中高端住宅市场分析1．中高端住宅分布目前东莞中高端楼盘多分布在东城和南城，从图上我们可以看到，南城为目前中高端产品的主要集中区域，东城也占据了不少比例。东城区：东城区中高端产品主要集中在旗峰山公园周围，这里由于存在高尔夫球场及水库、黄旗山公园等众多自然景观资源，也就形成了以黄旗山为核心的黄旗山中高端楼盘版块；南城区：由于南城南面规划为中心区的住宅配套，依赖CBD的核心客户资源和便利程度，打造东莞具有特色的CLD片区；万江区：万江区水道纵横，江景资源比较丰富，未来会有不少以江景为导向的高档楼盘，目前在售的高端楼盘为水印长堤。2．中高端住宅市场供应量从目前市场供应量上我们可以看出，目前东莞中高端产品市场压力比较大，其中又以高端市场为甚，如国际公馆、东峻.珊瑚湾畔、中信森林湖、星河传说等都是高端产品，消化压力在未来可见一般。对于中档偏上水平的住宅则压力要小一些。楼盘名称占地面积（㎡）建筑面积(㎡)可销售量（㎡）推广主题水印长堤17万17万13万绝版水岸，纯美式生活世纪城·国际公馆15万19.5万5万居住文明的理性回归金地·格林小城13.6万25万10万亲亲庭院，美丽小城（德式）景湖春晓21万43万43万未定中信.凯旋城21.8万41万30万私家艺术公园（法式园林）星河传说84万94万85万以上国际名流圈，精英豪宅圈万科高尔夫花园12万18万在售5-6万高尔夫边上的上层建筑中信森林湖65818265792065万未知御花苑55790.6023972.56较少健康随时随地，闲适日日天天东峻.珊瑚湾畔30万50万50万50万上层建筑运河东一号83156241155241155中高层合计待售面积约330万平方米从表上统计来看，未来东莞中高档住宅的市场压力明显增大，这其中又以高端产品为主导，如国际公馆、星河传说、中信森林湖、珊瑚湾畔等大盘都是以高端产品定位为主，这几个大盘所占据地市场总量接近200万平方米之多，因此在未来地竞争中，高端产品压力市场偏大，矛盾比较突出。3．产品特征分析3．1产品形态分析楼盘名称产品类型价格目标客户群卖点水印长堤独立别墅、联排别墅、叠拼别墅独立别墅9000元/㎡、联排7000元/㎡、叠拼6000元/㎡具有很强的经济实力，但层次不齐纯美式加州风情、并以美国加州长堤城镇风貌为蓝本，江景资源世纪城·国际公馆多层、小高层、独立别墅、别墅联排别墅均价8000元/㎡、洋房4200元/㎡、台地别墅7000元/㎡东莞本地人、港商、台商、私营企业的老板欧式风格，优越的地理位置、优越的产品和大规模的造城运动金地·格林小城高层、小高层、多层3600-4200元/㎡城市中产阶层、喜欢生活的一群人院落式文化社区、户型相对具有创新景湖春晓高层未定白领阶层、中高收入人群兼具坡地特色的园林式住宅小区中信.凯旋城高层均价4800元/㎡本地人、在本地经商的外地人、港商、台商成熟生活社区、法式雕塑艺术园林、私家艺术公园星河传说商务别墅、小高层、高层一区6500元/㎡，三区7400元/㎡台商、港商、本地人、海外华侨国际名流圈、精英豪宅圈，风水圣地万科高尔夫花园小高层、情景洋房、高层4500元/㎡高新科技园区白领，周边本地人高尔夫景观资源、专利创新户型中信森林湖别墅未定东莞本地人、港商、台商产品创新、低容积率生态居住小区御花苑别墅、小高层别墅10000元/㎡、洋房4200元/㎡东莞本地人，少数港商、台商自然园林、交通便利东峻.珊瑚湾畔别墅、洋房未定东莞本地人、新富阶层规模大、地理位置优越运河东一号高层未定东莞本地人、新富阶层、高级白令成熟生活区，万科品牌3．2建筑形态建筑形态多样化，满足不同层次客户的需求；从建筑形态上我们可以看到，目前东莞市住宅的建筑形态阳市越来越多，高层、小高层、多层、叠拼、联排、独立别墅等一应俱全，满足了不同客户层面的要求，总体看来，高层、小高层住宅的接受程度要高于多层住宅。崇尚异国风情，各种异国建筑风情体现；异国风情在东莞市的各个楼盘运用得比较多，欧洲建筑符号使用的相对比较多。小高层建筑在东莞相对多层建筑更受欢迎；小高层住宅建筑使用的相对较多，而多层住宅的市场受欢迎程度并不如小高层，如水印长堤的多层叠拼洋房，销售效果比较差，说明目前东莞市的住宅消费者对于这种设计并不是...
