第一部分：城南房地产市场综合分析一、区域市场供求分析（注：城南指茶山、清凉、兰陵一带）1、供应量分析①1-10月份常州市场整体推案量与城南市场推案量月份一、二三四五六七八九十总计常州（万㎡）17.7446.4431.8227.745.111.5318.5358.8437.91295.6城南（万㎡）03.7203.81.5405.812.62027.48分析：从上图来看，春节后常州整体市场供应明显放量，5月后逐步放缓，至7月到达谷点，从7月往后呈大幅放量趋势。随着“金九银十”的到来，从8月份开始部分楼盘试探入市，另一部分楼盘则采取观望态势，自进入九月后市场放量猛增，到10月有所放缓，但依然保持较高水平。而城南市场供应量进程与常州整体市场供应量进程基本保持一致，尤其是从7月份开始到9月份、10月份，变化特征最为明显。②区域各个案供应量分析楼盘名称总建（万㎡）已推（万㎡）推出余量＋未来供应量＝总剩余量（万㎡）乾盛兰庭1852.81315.8江南佳园2期近9万8.73.503.5水岸人家5.35.31.501.5中凉伟业6.7006.76.7世纪华城313.81.127.328.4江南经典60066人民家园2期6.96.94.904.9陈渡新苑1.5期28.5103.518.522荣亨逸都208.72.111.313.4嘉城尚座3.153.152.202.2新城长岛6093.852.556.3绿园爱舍148.562.4810.4光华世家158.751.756.258合计223.5577.8629.55149.55179.1分析：由上表得知整个竞争区域内楼盘总量为223.55万㎡，除去已销售完毕的，未来可售面积约为179万㎡，而区域内还有两块地（交警支队与江南佳园西侧地块）总建约16.8万㎡已经被拍卖。这样，未来可售面积达到195.8万㎡。这些楼盘在未来一两年之内将全部上市，区域供应市场竞争压力较大。2、供应建筑形态分析区域内在售物业类型以多层、小高层、高层占绝大多数，达到总量的90%，比例最大的是小高层、高层；部分楼盘出现少量的别墅产品，如水岸人家，独栋、联排。单位：万㎡3、供应户型分析①供应平均户型面积分析楼盘新推建筑面积（平米）新推总户数供应户均面积（平米）乾盛兰庭60000498120.5江南佳园28953.96258112水岸人家53000369143世纪华城38304364105江南经典60000572104.9人民家园2期61369.76534114.9陈渡新苑80349.8782297.7荣亨·逸都40782.36347117.5嘉诚尚座24613.75224110新城长岛89900.86744120.8绿园爱舍20693.7121198光华世家62480500125合计62.045万㎡5443114分析：户均面积在100平米以下的楼盘占17％，户均面积100——120平方米的占比50％，户均面积120平方米以上的占比为33％，整个区域供应户型均面积为114平方米上下，与市场需求基本契合。个别楼盘户型均面积偏大，如水岸人家，但因位置较好，推出时间较长，去化已近尾声，目前140以上的大户型余留较多，销售率在30％左右。区域位置较差的户型面积控制较小，多在100平米左右，如绿园爱舍、陈渡新苑，以期用低总价弥补项目地理位置的劣势，吸引消费者。②供应各房型面积比例分析一房两房三房四房及以上面积范围比例面积范围比例面积范围比例面积范围比例44—707.5%80—10525.4%110—14261.4%140—2005.7%分析：供应户型以三房为主，其中110-130㎡紧凑实用三房占供应三房的主力。③主力户型面积分析楼盘名称户型面积范围（㎡）乾盛兰庭3房110——140江南佳园3房120——130水岸人家3房120——140世纪华城3房120——140江南经典2房、3房90左右，120左右人民家园2期3房110——130陈渡新苑3房120左右荣亨·逸都3房120——130嘉诚尚座2房、3房80——90、130——140新城长岛3房110——130绿园爱舍3房110——120光华世家3房120——140分析：主力户型多以紧凑实用的三房为主，面积在110——130㎡。4、供应价格分析销售均价分析：区域各楼盘销售均价差别比较大，个别楼盘的销售均价达到5100元/㎡，如乾盛兰庭；而靠近郊区北港区域的楼盘均价只有3300元/㎡，如绿园爱舍。同区域的楼盘销售均价相差不大，如世纪华城、陈渡新苑、新城长岛、绿园爱舍销售均价相差100元/㎡左右；但也有相差较大的，如乾盛兰庭、江南佳园、水岸人家以及光华世家，地理位置相近，除了光华世家和江南佳园销售均价相近，其余相差达400元/㎡，这与楼盘本身的质素有很大关系。需要说明的是，江南佳园因为均为现房推出，故现今均价较...
