关于“名仕商场”营销策划报告书致：承蒙贵公司委托我司对东门——“名仕商场”项目开展策划销售工作。为了在最大程度上实现本项目的利润，同时保证本策划方案所应具备的市场客观性，我们特地进行了较为广泛的市场调查和周密的市场分析，目的是明确本项目的市场方向，把握本项目的销售原则，确定本项目的操作方式，尽可能地避免策划失误。本报告书旨在为深圳市东门“名仕商场”的设计规划及市场营销进行策划分析。在某些观点及操作方式上可能有所偏差，恳请贵公司在参考、借鉴的同时，予以指正。宏厦房地产评估交易有限公司_________________________目录一、前言———————————————二、市场调研部分———————————三、项目分析定位部分—————————四、项目营销策划部分—————————五、项目销售执行跟进部分———————一、前言东门——一个新兴城市里的古老商业区，随着市政府的规划调整以及消费群的明显细化和分化，经过多少商战冲击，兴旺依然。但随着其他商圈的形成与兴起，突显生命力的延续危机，危机来自予商业文化的流失和消费群的流失（或者叫分化），为了避免以上现象的继续，政府决定对东门进行重新规划，世纪末前，东门又面临一次新的挑战。“名仕商场”项目（下称本项目），从东门片区的规划日程来看，属于最后一批旧城折迁改造项目，周边开发项目全部属于商业性质，基本上是在同一时间段开始开发及营销，加之早期开发且已销售的项目和正在营销招商的项目，东门片区一共聚集了大大小小的商业项目四十多个，其市场的压力是显而易见的。这是本项目与周边项目争夺市场份额的竞争，乃本项目的第一压力。在这种市场环境下，如何使得本项目能够在东门片区众多商业项目中异军突起，成功实现开发的投资回报，我们将立足东门，放眼深圳，在本报告书中通过四个部分，深入浅出的对其营销进行客观的分析与论证。通过详细的市场调研来分析项目片区现状；结合本项目的机会和问题点，设计和寻找项目定位及市场突破口，其后根据调研结果提出项目并制定项目营销策略和推广方案，以此作为本项目市场营销及进一步可行性操作讨论的依据。二、项目市场研究部分2—1、深圳市商业发展概况2—2、东门片区商业综合分析2—3、东门片区购物人流特点分析2—4、在售商业项目物业概况2—5、在售商业项目市场销售状况2—6、在售商业项目营销优、劣势分析2—7、在售商业项目经营范围及人流量预测2—8、在售商业项目与本项目竟争力分析2—1、深圳市商业发展概况深圳作为香港与内地经济交流的双窗口，一开始市政府就以发展外向型经济为发展方向，在20年的发展历程中，逐步形成独特的城市魅力、灵活的经济关系和极大的发展空间，吸引了各方面资金和人才向深圳流动。而深圳外向型经济的产业结构中心又是以第三产业为主导，这为深圳商业的发展提供了前所未有的发展机遇。逐步形成了密集商业旺区和星罗棋布的商业闹区。罗湖区作为深圳最早开发的区域，其商业发展主要体现在口岸地带及东门片区，以小百货、日用品批零经营为特点，随着城市建设和经济的高速发展及外来人员的不断增多，逐步形成了新的消费群体以高档及中档消费阶层为主体，东门及口岸商业片区已不能满足上述阶层的需求，即形成了人民南路、建设路、深南路以中高档经营为特色的商业网点。如国贸、天安、友谊城等。随着罗湖区发展的饱和，市政府将城市发展重心西移，为城市规模的扩大和商业机会的增多提供了更为广阔的市场空间。在西移过程中，逐步形成了以万佳一分店为中心扩散的华强北商业圈，且愈演愈烈。如女人世界、紫荆城、创景名店、华联商城等，在近两年的深圳商业活动中扮演着极其重要的角色，从商业经营的角度来讲，华强北商业圈分流了相当部分的固定东门消费者，这表明本项目的竞争除了前言所提到的第一压力（本项目与周边项目的竞争）之外，还存在第二压力，即东门商业圈与其它已成气侯的商业圈之竞争。虽说华强北片区已形成一定规模，但由于城市道路规划的落后，发展基本趋于饱和，同时由于华强北商业圈的形成主要依赖原旧工业厂房改造，绝大部份的商家是租赁经营，且租赁期较低短，没给商铺投...
