第1页共44页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共44页漳州漳罐生活小区项目初步可行性研究报告项目总论一、项目基本情况（一）、地理位置漳州漳罐总厂地块位于漳州市芗城区漳响路，用地性质为二类居住用地，用地现状为厂房，用地面积约148亩。三面临街，东边以东二号规划路为界，南至漳响路，西至东岳蔬菜批发市场，北临迎宾路（原为迎宾路，现路名不详）。漳州八中、一七五医院就在该地块的西北侧，距人民广场约500米。（二）、项目基本数据(按漳州市规划局提供的规划数据计算)土地面积：148亩（98667㎡）；容积率：1.6以下(如需建一部分小高层，则容积率可调整至1.8)，其中商业建筑面积占总建筑面积待定（暂按10%计第2页共44页第1页共44页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共44页算）；建筑密度：26%以下；规划绿地率：45%以上；总建筑面积为：157867㎡；其中住宅的总建筑面积为141867㎡,商业建筑面积为16000㎡(其中沿漳响路店铺底层面积为4200㎡,二层面积为2000㎡，沿迎宾路店铺底层面积为4200㎡,二层面积为2000㎡，沿东二号规划路底层面积为2600㎡,二层面积为1000㎡);开发进度：分3期滚动开发，共4年完成建设；在不同土地成本情况下的项目投资指标：类别土地成本4900万元土地成本7900万元备注土地成本4900万元（317元/㎡）7900万元（500元/㎡）括号内为楼面地价项目总投资19508万元22508万元自有资金投入4900万元7900万元第3页共44页第2页共44页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共44页项目销售均价住宅均价1800元/㎡，店铺均价4179元/㎡店铺为两层项目销售收入32222万元项目税后利润总额9596万元6596万元未扣除所得税项目总投资利润率12.30%7.33%项目投资利润率48.96%20.87%二、项目可行性研究报告结论由以上所列数据可分析：本项目利润总额较大，投资利润率也较高，在土地成本为4900万元时，其总投资利润率和投资利润率分别为：12.30%和48.96%；在土地成本为7900万元时，其总投资利润率和投资利润率分别为：7.33%和20.87%。两者累计盈余资金较多，因此本项目房地产开发是可行的。第一部分市场分析第4页共44页第3页共44页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共44页一、漳州市房地产市场分析初步统计，2002年漳州市实现国内生产总值540.55亿元，同比增长9.5%，财政总收入27.80亿元，可比增长10.3%，地方级财政收入17.08亿元，可比增长10.9%。城市人均住房面积为14.8平方米，比去年的13.1平方米增加了1.7平方米。2002年漳州市政府实施工业立市的战略，为推动工业强势发展，漳州市政府近期出台了《关于加快工业化进程的若干意见》和《关于加快城市化进程的若干意见》，提出“建设新区、开发沿江、改善旧城”的发展战略，分两步走，第一步2000—2005年城市化水平达48%以上，城市人口228万人，市区建成区面积40平方公里，市区人口达到40万人；人均居住面积为18平方米，住宅成套率为85%。第二步2005—2010年城市化水平达55%左右，城市人口273万人。市区建成区面积50平方公里，市区人口达50万人，人均居住面积为20平第5页共44页第4页共44页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共44页方米，住宅成套率为100%。至2005年市区新增人口需要新建住宅81.5万平方米；至2010年市区新增人口需新建住宅184.1万平方米。（一）、2002年漳州房地产市场分析1、住宅建设稳步发展，开发投资势头稳健。去年全市完成房地产开发投资15.09亿元（其中住宅建设投资8.68亿元），完成施工面积259.19万平方米，完成新开工面积110.65万平方米（其中住宅面积86.45万平方米），竣工面积117.19万平方米（其中住宅面积93.02万平方米），同年预售建筑面积44.7万平方米，实际销售面积65.26万平方米，实际销售额13.42亿元。出现了供销平衡、销略大于产的可喜局面，房地产市场继续保持平稳发展态势。2、市场秩序逐步规范，新区建设初具雏形。3、房地产市场日趋活跃。据统计，去年全市房地产买卖成交11085起，成交面积122.25万M2，成交金额16.8亿元，...
