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八、价格定位策略（一）项目价格定位原则提要（1）市场供需原则（2）预期利润率、销售总额、市场份额等销售目标合理均衡原则（3）价格相对稳定原则价格定位受诸多因素影响，其应当遵循开发节奏及市场动态的普遍规律及原则。（二）项目价格定位目标提要（1）最大利润目标（2）销售目标（市场占有份额、销售进度）（3）市场竞争目标（4）项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。如何根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。（三）价格定位策略1、平衡性定价策略即以相对等同于区域内同类住宅项目市场平均价格入市。以此策略定价，可迅速平衡市场，有助于阻止竞争者的进入，且能够保证自身产品的高品质感。2、差别定价策略即根据项目各栋楼层位置、朝向、景观等相关影响因素的差异制定不同的价格水平；根据同一栋楼内住宅单位的样式、结构、功能、朝向、景观的差异制定不同的价格水平；根据销售时间、工程进度的差异制定不同的价格水平。差别定价策略可以更加合理把握住买方市场下消费心理特征（即“一分钱，一分货”的通俗说法），合理规避销售障碍，做到项目销售的均好性，合理兑现开发利润目标。3、心理定价策略即根据目标客户购买心态，制定非常规价格心态，形成市场上最低价格事态。利用反市场手段及市场低价话题，拉进消费与产品的距离，实现销售的火暴及消费追捧度。我们建议将这三种常规与非常规的价格手段进行有机结合，在项目开盘是拿出一定数量朝向差、位置差、景观差的部分房源做为项目特价房进行销售，这部分房源无疑减少了项目总体的收益。而我们将这些房源所损失的利益进行1：1比例的方式平坦到其他房源的单价中去避免项目利益的损失。（四）项目总体均价定位参考建议整个项目开盘销售价格：高层洋房均价：3，400-3，500元/平方米起（此价格仅仅为特价房单价）花园洋房均价：3，700-3，800元/平方米起（此价格仅仅为特价房单价）（五）项目价差定位参考建议1、楼层垂直价差以高层洋房住宅第12-18层为最高价，根据楼层不同制定不同价位，按每5层作为价差层，层差系数控制在50-80元之间。（也就是中间层为最高价，两端价格以每5层进行价格递减）。与竞争对手的楼层垂直价差形成明显的差异化、反市场行为，通过对消费者消费习惯的改变来实现项目与市场最直接的差异。2、朝向价差朝向好的户型与朝向差的户型之间的价格差控制在30-50元之间，如户户朝南的户型+50元/㎡，户户朝北的户型-50元/㎡，客厅朝南、主卧朝北的户型+30元/㎡等注：按照现行房地产层位价格的规律（主要考虑市民的习惯性接受度）。3、景观价差按照景观观赏性划分为三个价格层差，即：具有良好景观观赏性的户型+30-80元/㎡；具有一般景观观赏性的户型保持中间价；景观观赏性差的户型-30-80元/㎡4、通风性价差通风良好的户型+30-50元/㎡通风差的户型-30-50元/㎡5、户型合理性价差（1）市场反映良好的户型＋30-50元/㎡。（2）有入户花园的户型＋30-80元/㎡（根据入户花园的大小）,无入户花园的户型-50元/㎡（3）有阳光书房的户型＋30-50元/㎡,无阳光书房的户型-30元/㎡（4）小三房的户型可以比大三房的户型价格高30元（六）价格定位简要说明及动态价格调整建议以上价格定位策略是采用多元化定价策略，但其核心主体是渗透性价格策略，其总体价格水准与目前区域内主要竞争对手和相比稍低，主要目的是在市场竞争状况较为激烈、潜在竞争对手众多，且中大型潜在竞争项目对本项目将产生极大威胁的状况下，可迅速挤入市场，并一定程度阻止潜在竞争对手的入市。注：以上是根据目前市场整体反映及项目初步定位的分析建议，具体价格定位将在项目开盘前整体大市场情况最终确定，并根据开盘销售时对项目各栋、楼层住宅单位作针对性调整。（七）价格策略应用的时段自正式预售后，我们将按每销售阶段做为一个销售调整周期，按0.1—0.3%的价格上扬比率调控销售价格，二期则在一期基础上按1—3%的价格上扬比率调控销售价格，具体每销售阶段提高的上扬幅度则需根据市场状况、项目状况、目标客户可承...