20062006年度大上海城上半年营销策划报告年度大上海城上半年营销策划报告目录：目录：第一篇：市场定位篇第一篇：市场定位篇77第一部分：市场分析第一部分：市场分析77第二部分：产品定位第二部分：产品定位1515第二篇：企划推广篇第二篇：企划推广篇2525第一部分：整体营销构思第一部分：整体营销构思2525第二部分：北区营销策划方案第二部分：北区营销策划方案3434第三部分：金街营销策划方案第三部分：金街营销策划方案4949第三篇：销售执行篇第三篇：销售执行篇6767第一部分：销售策略第一部分：销售策略6767第二部分：销售目标第二部分：销售目标7171第三部分：销售通路第三部分：销售通路7474第四部分：阶段销售目标计划细化第四部分：阶段销售目标计划细化7878第四篇：需要开发商确认明确事项第四篇：需要开发商确认明确事项8080导读：导读：第一篇：市场定位篇第一篇：市场定位篇我们如何应对竞争激烈的市场竞争？面对激烈的市场竞争和越来越危险的市场形势面前，如何积极的采取策略，将是本项目能否抢占市场份额实现销售的关键所在。因此，建议本项目需做出以下应对策略：快速去化策略，以合理的价格快速抢占市场；价格应适应市场平均水平，高于市场平均水平的价格只会增加销售抗性，对发展商的后期返租压力巨大。铺位的调整划分要灵活。加强营销策划策略的的制定，采取多种手段，针对不同产品实施不同的销售策略，抢占市场，先发制人。金街与北区在上半年同步进行销售。如何产品定位是应对激烈市场竞争的关键，同时也是项目成功与否的关键。我们如何市场定位？竞争激烈的市场：根据市场调查，今年将要投放市场和已经投放市场的商业项目有12个，加上底商项目以及我们自己的项目，不下20个，可见市场竞争激烈程度如此之高，有达到白热化的程度；大体量的商业物业：就郑州房地产市场投放量和消化量而言，今年的市场消化压力巨大，我们如何应对市场压力，如何面对竞争激烈的市场？高额的租金回报：由于我们采用返租销售，如果我们的价格过高，对发展商的后期返租压力巨大；以上任何一点出现问题，采取“超高利润”的定位，无疑是作茧自缚。对于操作大型商业项目而言，安全，快速回笼资金是第一性的；如何保障安全、快速回笼资金、实现合理的利润——启动“兔脱计划”集中优势产品夺取市场，制定强势的销售策略，快速回笼资金；制定回归理性的价格，划分合理的面积；针对金街销售，执行自营特区销售策略；针对北区销售，执行返租策略（十年返租、十年原价回购、前三年租金一次返还）。第二篇：企划推广篇第二篇：企划推广篇如何制定正确的销售策略,将我们销售的产品，通过准确的途径传递给我们的目标客户？针对北区的销售策略:10年返租,10年原价回购,前3年租金一次性返还针对金街的销售策略:自营特区+5年返租相结合的销售策略合理的广告传播方法：1、定时爆破——本项目的广告计划采用“集中兵力，打歼灭战”的战术。2、软硬兼施——软硬结合，虚实结合，对投资市场是进行教育、引导，潜销楼盘。3、由点到面——立足郑州以及省内地市，向周遍地区扩大影响力，甚至上海等长三角以及台湾海外范围配合合理的促销来刺激销售者产生购买欲望。第三篇：销售执行篇第三篇：销售执行篇制定什么样的销售策略，制定多少销售目标，通过何种销售通路进行实现？以快打慢、以小带大、单点突破、多点放量、运动战结合攻坚战1.抢占入市时机、超高性价比入市、形成快速实现销售，针对竞争个案抢夺客源2.依靠小铺带动人气，实现小铺大铺同步消化。3.阶段性主攻点带来人气，带动其它差异点产品的销售。4.加强区外销售，在周围的运动战中抢夺市场份额，与阶段性主推铺源强势攻坚。根据市场容量易及消化量进行分析，制定合理的销售目标。省内、国内、海外三种渠道并进开拓客户第一篇第一篇::市场定位篇市场定位篇第一部分:市场分析一、郑州市商业地产发展形势分析1、2003年－2005年商业地产发展（数据摘自网上公布的《郑州市房地产运行情况通报》）年份2003年增幅2004年增幅2005年增幅商业投资（亿元）3.911.7%13.26240%1728.21%供应量体（万㎡）28.911...
