谨呈：韶关市莱斯房地产有限公司谨呈：韶关市莱斯房地产有限公司莱斯豪苑项目莱斯豪苑项目营销策略定位思路营销策略定位思路（初稿）广州市大名行房地产经纪有限公司（原深圳世邦纵横地产）二零零九年五月一日目录前言：第一部分项目片区思考第二部分市场分析一、韶关房地产市场分析1-1投资情况1-2施工竣工情况1-3销售与空置情况1-4销售价格情况1-5小结二、商用物业发展的要点分析2-1商用物业的类型2-2商用物业的特征2-3小结三、韶关市商用物业的发展轨迹四、韶关市商业环境分析4-1商圈总体分布4-2主要商业物业竞争格局分析4-32008年-2009年韶关市商用物业销售市场简析4-4商用物业市场存在的现实问题五、韶关市商业经营及市民消费行为分析5-1韶关市商业经营及主要商业项目销售额分析5-2居民收入水平和消费结构分析5-3韶关市民消费心理分析5-4主要商业地段经营者分析六、针对性的区域商情调查6-1大润发商圈功能分析6-2沃尔玛商圈功能分析6-3南郊专业市场商圈功能分析6-4总结分析七、客户群体分析7-1目标客户群体7-2目标客户群的需求分析第三部分项目分析一、地理位置二、项目规模三、项目现状四、项目的资源整合4-1与城市规划前景的整合4-2与商业经营功能的整合4-3与步行街文化的整合4-4与旅游、酒店资源的整合4-5与电子商务资源的整合4-6与事件营销策略的整合4-7与媒体资源的整合五、项目SWOT分析/应对策略5-1住宅部分5-2商业部分第四部分竞争对手分析一、概述1-1区位因素（商圈因素）1-2产品因素（规模因素）1-3经营因素（经营定位）二、主要竞争对手分析第五部分项目定位一、项目市场定位1-1市场定位理念1-2市场定位二、项目形象定位2-1形象主题定位2-2支持点2-3项目名称建议三、项目功能定位3-1商场区位划分3-2商场的商品定位及功能定位3-3商品定位3-4功能定位四、商场目标客户定位4-1租赁使用商场的目标客户群分析4-2商场的目标消费群分析4-3商场的目标投资经营者分析第六部分整体规划建议一、设施配套建议1-1商用项目的主要配套1-2规划配套设施的原则建议1-3具体配套建议二、商铺间隔建议2-1大、小商铺间隔的对比分析2-2相关建议2-3商铺间隔具体建议2-4商户组合建议三、物业管理、商业管理建议3-1物业管理提前介入的工作3-2商业管理提前介入的工作四、商场其他规划建议4-1人流引导4-2交通组织4-3物流输送4-4辅导性服务设施五、住宅部分规划建议第七部分总体营销推广策略一、总体推广战略思路二、营销策略2-1总体营销思路三、主题宣传推广策略3-1成立商业经营管理公司，制定招商策略3-2“利润分成”计划3-3“购铺易”计划四、事件营销策略五、销售现场的包装策略5-1销售环境的整体包装设计5-2销售中心的设计、布置5-3展示未来经营空间六、项目定价策略6-1定价考虑因素6-2商业销售价格建议6-3住宅销售价格建议七、招商策略7-1策略一：提前介入制定招商政策、招商手册7-2策略二：有意识选择商户7-3策略三、经营商品类别与商场定位一致八、营销推广实施建议8-1销售条件及销售时机8-2阶段性销售总体战略8-3销售实施计划8-4销售控制计划8-5销售促进计划的主要操作细则8-6宣传推广策略8-7媒体组合宣传重点第八部分大名行简介一、公司简介、架构二、我们的作品三、我们的资源、优势四、公司理念结束语：前言：首先，感谢莱斯房地产有限公司给予本司一个服务的机会，此次提案侧重点为商业项目，住宅仅略作阐析。提案的原则及思路：1、充分考虑各商业业态的有机整合，既保证开发商的开发利益，又要确保按商业区运营模式进行商业运作。2、充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案片区核心商圈的竞争力。3、“售得出、租得满、做的旺”为大前提，对本案的投资者、租赁经营商户、服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。4、以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。5、以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。6、优先引进核心主力店，设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。7、从长远的发展战略目标，结合城市规划，制定项目的市场定位。8、结合城市规划的有利因素，充分发挥项目地理优势。结合隔岸步...
