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华泓星岸城20一三年营销策略报告合纵联行华泓项目专组二O一三年三月第一部分惠城和博罗2012年市场信息一、2012年全年惠城区市场回顾1、2012年惠城区市场回顾2012年惠城区网签均价5996元/平米，同比2011年，下跌3.6%；网签住宅331.2万平米，同比上涨了11.71%，呈量涨价跌的态势。受2011年市场调控影响，2012年开局惨淡，客户观望情绪浓重，为缓解资金压力，部分开发商在2、3月份，4、5月份以价换量并取得一定成效，成交量及成交均价一路上涨。2、市场成交分析惠城区2012年1-12月供应面积有277.79万平米；成交面积331.21万平米，出现供不应求的态势，创历史新高，去库存化效果明显。物业型态方面，70—90㎡的创新型两房、110—一三0㎡的紧凑型三房均为热销产品。按目前的市场情况，以满足自住需求的中等户型依然是市场的主流产品。目前，刚需市场被逐步的消化，而改善型市场需求由于政策观望的原因，没有得到充分的市场空间。同时，在成交的物业形态方面，可以看出项目目前即将推售的产品90~116平米更多的是倾向于紧凑型产品，属于目前市场刚需需求的主流户型，也是未来容易受到市场需求刺激的产品。3、惠城区20一三年市场预判由于2012年上半年受2011年市场政策影响，客户持观望情绪浓重，为缓解资金压力，部分开发商在上半年通过以价换量的方式取得一定的成效后，市场成交量持上涨趋势。惠城区2012年市场呈现明显的供不应求的态势。预计随着20一三年惠城区的量价将会呈上升趋势。未来惠城区市场会将也将得到稳步发展。二、2012年博罗县市场回顾1、2012年博罗市场回顾2012年博罗县网签均价4105元/平米，同比2011年，上涨6%；住宅共成交8838套，总成交面积为107.4万平米，从整体上看，博罗片区与惠城区成交情况呈正比关系，3月份起量价有所上升，5月份迎来量价小高潮，均价4536元/㎡，而后持续平衡，至11月份呈稳定态势。今年1月份开始，成交量剧降大约48%，说明2012年年初受政策影响强烈，投资客户观望氛围浓厚，成交主要以刚需自住客户为主，从6月成交量小高潮看到，市场逐渐好转。持续到11月份，大部分开发商为去化库存，以价格换量。销售情况较好。预计20一三年将有更好的机会及市场环境。2、市场成交分析根据合纵联行的监测，博罗县2012年1~12月份供应住宅面积为143万平方米，而网签住宅面积有111.55万平方米，供求比约为1：1.28。区间位于110-一三0平米、一三0-144平米、90-110平米以及70-90平米的户型最为畅销，以满足自主需求的三房户型仍是主流成交产品。目前市场从去年以来，剩余的库存量大，市场去库存压力巨大，项目面临严峻的宏观环境。但本项目的片区内库存产品以大户型改善性产品为主，与本项目产品冲突不大，故本项目在面临市场库存量大的情况下，仍能在市场上占有一定优势。3、博罗县20一三年市场预判从2012年供求情况分析中可以看出，在2012年博罗县供应量呈上升趋势，市场呈现供大过于求的态势。从而导致博罗市场剩余库存量大，增加市场去货压力，2012年底惠博沿江路呈现了以价换量的态势。然而剩余存量将留在20一三年继续消化，伴随着市场新增供应量的出现，未来库存量也将会增大。自从2012年10月份起售价呈上涨的趋势，网签量平稳增长，预计20一三年售价也会稳步上涨，市场也将会得到良好的发展并达到供求稳定的态势。三、竞争对手情况分析1、供应成交走势分析【钓鱼台】项目户型面积段成交套数存量套数供应套数钓鱼台二房二厅一卫88平米165268三房二厅一卫95平米0565697平米3026561一五平米223254三房二厅一卫142平米28232260170平米0一五6一五6合计96580650钓鱼台2012年11月27日营销中心开放，12月份样板房对外开放，于20一三年1月份正式对外销售，由于钓鱼台与华泓星岸城的地理位置和区域配套一致，其中面积段88-1一五㎡的三房，与本项目的91-116㎡的户型面积基本相似，从成交套数分析中97-142平米户型成交最好，88-1一五㎡存量为116套。其中95和170平米为后期推售，在20一三年中钓鱼台将是华泓星岸城最大竞争对手。【保利山水城】项目户型面积段供应套数供应面积成交套数成交面积存量套数存量面积保利山水城两房50平米以下00140.6919768.2550-70平米000031一...