南苑别墅市场分析报告一、南山风景区简介：■南山风景区距乌鲁木齐市区平均40~65公里，总面积120平方公里，习惯上被称为“南山牧场”；■南山风景区北侧是天池风景区，东侧是吐鲁番地区，具有得天独厚的区位优势；■1990年6月，自治区政府授予南山风景区为首批自治区级风景名胜区。近几年南山风景区经过不断开发建设已形成胜利达坂、菊花台、白杨沟、照壁山、庙尔沟、苜蓿台子、“亚心”等七大旅游片区，以及平西梁滑雪场、西白杨沟、东白杨沟、南台子、后峡、天山一号冰川等80多个旅游景点；吸引游客能力增强。■预计到2010年，南山风景区将建成以“观光型、休闲型、文化型、商务型”为客源市场，将其建设成为回归大自然并具有西域地方民族特色，都市休闲运动中心功能的好去处。届时游客规模达年180万人次。结论：南山以它独特的区位优势和自然风光、以及众多的大众化旅游景点开发和日益健全的基础设施建设，使其逐渐成为乌市及周边县市的单位和普通民众在假日时期选择休闲的最佳去处。随着假日经济的推动，家庭旅游和单位度假已成为一种新的消费时尚，溶入到人们的工作生活当中。二、南山风景区客源分析：A、旅游客源分析■据统计，来新疆旅游的海内外游客中(不含区内)有70%以上都要经过乌鲁木齐中转，而这些到乌市的游客50%以上都到南山风景区的景点游览，2001年接待游客95万人次。■疆内游客约占全区国内游客的80%，且以本地区游客居多，主要是本地区单位的干部、职工。■近年南山风景区在夏季6月底至9月底的旅游黄金接待时间内，游人平均达为6000人次/日。★旅游客源具体分布:一级目标客源二级目标客源疆内客源乌鲁木齐市区，昌吉城镇居民双休日，节假日休闲，度假旅游市场。天山北坡经济带，及伊梨地区，巴洲，阿克苏居民观光旅游市场和石油职工度假旅游疗养市场。内地客源北京，广东等经济发达地区观光，商务游览。上海，江苏，浙江，山东，福建，天津等省市观光，商务旅游。境外客源独联体，巴基斯坦购物旅游市场。日本，韩国，港澳台旅游市场。结论：1、南山风景区最大的客源市场在疆内，而乌市及周边县市的客源占较大比例；2、到南山旅游客源分为三类：（1）乌市及周边县市较富有的企事业单位作为企业福利奖励员工；（2）随着经济收入的增加和休闲观念的改变，经济较富裕的家庭聚会或朋友聚会，这类客源比例逐年在上升；（3）旅行社组织的疆外及境外团队观光和商务旅游；三、南山风景区旅游度假村发展状况：1、目前南山风景区对外营业的度假村：房屋类型租金行情客源配套设施占有比例事业单位的旅游度假村普通间标准间30元/床200元/间以政府团队为主相对较完善50%专业的旅游度假村普通间标准间别墅30元/床200元/间700~1500元/套以旅行社团队为主完善20%私人建造的出租公寓普通间标准间20元/床80元/间以散客为主无30%注：2001年统计，目前已有旅游服务接待场所687家，固定接待能力为11841张床位，另有各类大小不等的毡房1154顶。2、度假别墅（商品房）：开盘时间面积配比售价（元/m2）配套设施销售情况德隆别墅2001.1200m2：2套160m2：168套900~1200无基本售完正泰别墅2002243m2：28套180m2：4套1400无没有销售红鱼儿度假村2002260m2：27套1700无售出2套销售分析：1、三个项目整体规划存在缺陷，过分追求容积率，不具备休闲度假功能；2、德隆别墅大部分是以15万/套出售给本公司中高层管理人员，一部分是送给与集团有利益关系的政府官员，真正出售的只占极少部分。3、因市场销售不佳，正泰、森得房地产公司的别墅都在准备出租，待市场回暖再销售。4、销售不佳原因分析：（1）度假别墅目标市场不明确、市场容量不大；（2）政府或企业对本区域的市场引导力度不够，区域房产不具备知名度；（3）项目整体规划的缺陷，项目定位不明确；（4）没有好的销售团队，现场销售力度不强；（5）企划力度太弱，广告不到位，无法引起潜在客户注意；（6）工程拖延；四、收益状况分析：（一）、以普通标准房例（保守估计）1、有一定规模和档次的酒店标准客房租金在80-100元/间·天；2、在黄金旅游时间，即6月底至9月底，节假日标房出租率接近100%，而工作时间出租率在40%，平均按60%计算；在...
