雅郡营销策划实操初案广州中地行房地产代理有限公司二○○六年三月二十一日第一部分项目分析一.项目理解1.基本概况：雅郡，位于广州未来的城市中心，距离广州会展中心仅1000多米。她位于黄埔涌与广州“南肺”的万亩果园生态旅游区之间的得天独厚地理位置。距离小区不到一千米的琶洲塔，更显其深厚的历史文化渊源。小区附近的主要交通干道是即将改建完成的新港东路、东环高速和华南快速干线，通过这几条主干道使小区与中信广场，白云国际机场和天河火车站东站等市中心近在咫尺。随着贯穿天河与琶洲的科韵路（黄州大桥）的通车，以及连接“大学城”的地铁二号线的开通，使小区的经济、文化、交通攀升到一个更高的层次。雅郡是会展中心附近规模最大，档次最高，商务配套最完善的唯一江畔别墅社区。小区规划用地面积为221054平方米，规划总建筑面积为201810平方米。规划总居住户数为1648户，容积率仅为0.91，是市区内罕见的低密度，商务化，个性化，国际化高尚社区。区内主要户型有两房两厅的高级公寓，独具特色的联排别墅Townhouse和尽领法国风情的独立别墅。整个社区洋溢着一种浓郁的南法情调。2.优劣势分析优势：●地理优越：国际会展中心落户，为板块的经济和社会发展带来难得的机遇。雅郡位于琶洲岛东南部，坐拥广州南出口优越地理位置。处于城市的RBD(RecreationalBusinessDistrict)，已被市政府定义为：以广州会展博览中心的建设为契机的核心，发展成为会展博览、信息交流、高新技术研发、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的RBD型、生态型的新城市中心。●交通便利：“五纵二横”的立体交通网状。“五纵”即南北向道路，自西向东依次是江海大道（主干一级）、华南快速干线、科韵路（主干一级）、新滘南路(快速路)、东环高速公路,五条飞架于琶洲的主干道“二横”即东西向依次是滨江路、新港东路均为城市主干道。目前，已有公交车到达小区门口。琶洲的人均道路面积是全国最高的。地铁二号线与规划中的四号线将在这里交汇。●生态环保：雅郡濒临黄埔涌，对面是广州“南肺”的万亩果园。大面积的树林绿化，是一处很好的绿化生态资源。区内总绿化面积为77369平方米，绿化率高达35％。未来，政府以琶洲岛的最西端为起点设计了一条宽为80m的步行绿化带，一直延伸到琶洲公园，是岛上的绿色轴线。把小区与会展中心穿起来，使绿色空间沿东西向相互渗透。另外，海珠区政府已下大力度对黄埔涌进行整治，将它净化为广州的“塞纳河”。●户型多样化，满足各类型客户的需要。雅郡第一期产品面积、户型分析一览表类型户型面积（M2）花园面积（M2）套数洋房二房二厅一卫82－95无99三房二厅一卫10544三房二厅二卫112－132110四房二厅二卫一工人房14055小计308联排别墅四房二厅带工人房252.1－26730－3532五房二厅带工人房208.2－270110小计142别墅七房四厅带工人房365.5－384.4约2009合计459●配套设施规划完备：广州顶级写字楼——保利大厦、中洲大厦及五星级；酒店——香格里拉大酒店即将动工；体育健身公园、亲水公园已基本完成，琶洲塔公园在建中；区内会所总建筑面积为2万平方米，为广州市区内面积最大的会所；首家提供24小时预约服务，配备管家服务的商务休闲豪华双会所；商务会所有商务会见厅，商务西餐厅（配备宽带网和电脑）等的多功能会所；休闲会所：SPA，室内恒温泳池等30多余项设施。●小区在此处于房地产发展龙头地位：天河、华南板块早已被瓜分，琶洲板块效应还未预热，需要龙头项目的带领。为雅郡提供客观的发展前景。劣势：●众多竞争对手，分流部分客户。华南板块物业以价格低，环境舒适，生活配套成熟完善的优点吸引不少买家。海珠区房地产的兴旺已消化了本区相当一部分消费者。二沙岛的别墅板块以其在市中心的优势早已有极高知名度。南湖板块的别墅业依靠白云山和南湖有得天独厚的自然资源。淡化建议：重新包装，突现项目的个性化。处于生态休闲与国际商务相结合的RBD，未来的城市中心。南法风情的低密度高品质住宅。突出项目的升值前景。广交会迁至琶洲带来巨大的经济发展前景。地铁二四号线在此交汇，众多干线贯穿岛内的，高起点的规划为琶洲发展奠定殷实的基础。●...
