东一时区（SOMO工场）裙楼营销策划案九州盛世广告目录前言………………………………………………………………………3第一部分市场分析篇…………………………………………………….4一、人民路(东区)商业市场概况二、本项目周边商区分析三、人民路(东区)主题商场分析第二部分项目定位篇…………………………………………………….15一、项目分析与评价二、商业功能定位三、项目经营模式定位四、目标客户定位第三部分价格定位篇……………………………………………………34第四部分营销策略篇……………………………………………………37一、总体营销思路二、营销主题三、营销路线四、价格竞争策略五、促销策略六、广告宣传策略第一部分市场分析篇人民路东区商业市场概况（一）人民路商业市场历史回顾由于历史原因，朝阳商圈早期的商业服务网点分布很散乱，只有解放路东与朝阳路为IT商贸中心地段，而且大都规模较小，经营项目和品种单一，档次也较低。合峰、国储是当时较具规模的连锁商场。这样的局面持续了三四年，区内商业没有形成其他业态的大型商圈。直到3C和百脑汇的开业，才算是结束了东区商业竞争单薄、商业经营面狭窄的局面。（二）东区（人民路）商业市场现状1、市中心区东移工程启动，火星大道（万家丽）不断引起外区域置业群体的注意。芙蓉、雨花区政府的迁移，使得东区房地产市场空前火爆，由此促使与之配套的商业服务设施的兴起，于是短短几年，东区全面兴起商业配套。东区商圈凭借同远大、马王堆的价格优势及广阔市场前景吸引了众多中小投资客户，至此，“交通→住宅→消费→商场（商铺）→人流→交通”这样一个良性循环体系初步形成。2、现阶段东区商业物业主要集中分布在人民路中和万家丽大道北段。这些商业设施规模较大，建筑层数以二到四层为主。政府的政策支持和区内的远景规划，给了投资者以绝对的信心，使得东区目前平均租售率达72%。近几年兴起的商场、超市档次都不低，上河的带动更加促使商业的价值升值。而且目前区内及周边区域在售及即将发售的多家项目临街裙楼都将引进或已引进超市和大型商业。众多商业物业的涌现，虽促使该片区商业竞争趋于白热化，但同时使市场形成了多元化商业格局，使得东区终于有了自己的商业圈，东区人终于有了自己的购物天地。3、目前，东区商业旺区主要有四个：（1）马王堆商业区：主要是建材产品；（2）高桥区：主要是食品批发市场等；（3）朝阳商业区：长沙重点的IT市场；（4）人民路东延线商业区：主要服务社区消费。4、从另一角度分析，东区商业圈可分为两大部分：传统市场群商业区及新兴起的社区商业区。传统市场群商业区以马王堆为中心向周围伸展，并在不断地改造及壮大。而社区商业区在上河国际等大型商场进驻后已具备相当实力，近期出现的商业城更是掀起东区商圈又一轮热潮。政府也非常重视对这一片区的规划，道路交通方面十分完善，规划中的东区商业中心更为此片区画龙点睛，其发展势头仅次于CBD市中心。5、值得一提的是，“上河国际”发掘出该片区商业物业潜在的优势，引进国际品牌，给市场带来巨大的冲击，吸引了大量买家，在较短的时间内其一层商铺就被全部“消化完”。总体上销售较为成功，首要因素是发展商准确的定位，弥补了东区市场的空缺，迎合买家所需。以上充分说明了商业物业开发的成功，取决于准确的定位和有效的营销。（二）人民路东区商业市场的未来商业市场长足发展的一个重要因素就在于关系国计民生的市政设施的完善，从而吸引更多人流，最终进一步扩张商圈：1、规划建设中的人民路东延线工程2007年落成，将成为长沙第四条跨区域通道，建成通车后将对东区住宅和消费市场产生深远影响。2、规划建设中的东区商业文化中心是长沙市的城市次中心，建设成融合商业中心、金融中心和文化中心于一体的商业发达地带。3、建设中的上河国际商业面积约7万平方米，是集购物、休闲、娱乐为一体的大型场所。4、城改正在如火如荼地进行，在城市建设得以改观的同时，该片区商业价值正呈井喷良性趋势发展。通过上述几个因素可以看出，人民路东区商铺目前的升温现象只是一个开始，大规模的发展还在以后。可以预见，人民路...
