某地产金色家园营销策划报告VIP免费

万科金色花园-营销策划报告一、项目研析（一）项目概况项目名称：万科金色家园项目性质：小高层（12F）和高层（18/31F）共计12栋开发商：南京万科置业有限公司区域位置：南京汉中门大街1号莫愁湖东路西侧地块建设周期：3年技术经济指标占地面积：59500㎡容积率：2.75建筑面积：141600㎡建筑密度：25.7%绿化率：52.3%（二）优势分析区域位置南京市是江苏省的省会,又是全国南北经济、文化、交通的枢纽重地，也是近年来全国发展最快、最有活力的城市之一。本案位于汉中门外莫愁湖地区，距南京市中心——新街口仅两公里，基地北面是汉中门大街，西靠莫愁湖，东面是莫愁湖东路。本案西侧两公里则是未来南京奥林匹克运动中心，地理位置十分优越。道路交通本案入口主干道莫愁湖东路的路幅将由现在的6米左右拓宽到20米，今后随着实施建邺路西延工程，将从外秦淮河上架两座桥直通小区，一座桥将通过现在的北伞巷小学，宽24米；另外一座桥离水西门略远一些，位于南京二轻局仓库的北侧，届时小区居民进入市中心将变得更快捷。同时，为了增强景观效果，在桥的西部对面将建起两块绿地，规划面积分别约为80×50平米和50×50平米。本案目前周边交通配套非常便利。规划中的南京地铁二号线将于2004年左右动工，将来的地铁汉中路站与本案基地非常接近，届时交通将更为便捷。项目周边地区还规划了两条快速轨道交通：一是沿江东路的地铁四号线，途径河西地区，长8.4公里。另一条是沿汉中西路从莫愁湖北侧经过的地铁三号线，长4.8公里。发展前景令人乐观。自然环境本案地块西面就是面积为30万平米的莫愁湖，并拥有近四分之一的千米湖岸线。水景资源异常丰富，周边的地块较空旷，障碍物少，视野开阔，观湖景效果尤佳，是营造高档环境的理想地块。结合绿化景观的渗透和融合，将会形成明显的社区景观优势，享受亲水社区的美妙情怀。而且本案东侧临近秦淮河，秦淮河是唯一贯穿南京整个城市的水道，有着悠久的历史和美丽的传说，目前南京政府将把秦淮河整治成为无污染、游船穿梭，南京人民独享的黄金水道。本案能够两边独享标志性水景，在南京是决无仅有的。房价上升潜力优势由于南京市的地域关系，目前开发投资成本较低，但是从长远看，房价上涨的潜力很大。南京房产市场从全国范围来看启动较慢，目前价格正稳步攀升，今后的前景令人看好；地价上涨，南京已经实行土地竞标拍卖，加上城市建设用地的总量控制，地价将会上升；从发展的眼光看，建设标准将会越来越高；利润下调空间微乎其微，房价上涨是必然趋势。发展商品牌形象万科作为一个房地产名牌企业，在国内各主要城市房产开发的过程中，积累了丰富的经验和良好的口碑。这次通过万科金色家园项目的开发，目标是要在区域市场中树立起万科经典物业的市场形象，而对于一个大型高档楼盘，作为国内地产界领先者的发展商——万科，其品牌感染力将是项目成功的信心保证。金色家园的产品品质万科地产的专业品质，必将本案产品打造成为南京的经典，社区规划、建筑风格、立面造型、立体交通、区内景观、社区配套都将构成本案完整的竞争优势。会所、健康设施会所作为高端盘的项目配套，很为业主关注，而目前“会所”还是很有争议的，但本案会所从实用主义出发，设置了与居家生活密切关联的服务设施，如：酒/茶吧、中西餐厅、咖啡吧、美容健身中心、便利服务等，并配合五星级外部会所——“金丝利喜来登”酒店，将会所建成本案的亮点。本案将健康运动设施作为体现为业主体贴服务的概念，以完整、实用的健康运动设施在会所、户外等部位提供业主日常的康体运动便利，如健身教练、体能测试，同时设置一些户外休闲设施，提供户外饮料等服务。教育本案站在业主家庭需要的出发点，就教育配套问题，通过与名校合作并在区内设立“教育基金”等多种形式来实现本案业主子女能够接受良好的教育，培育一种宽松又竞争的学习氛围。帮助业主子女解决入学尤其是名校的问题，区内设立幼儿园，由著名幼儿园入区设分园，强化学龄前儿童的早期教育；由万科牵头，把业主子女上小学的问题通过与名校（如：石鼓路小学、力学小学等）联合，解决学龄儿童的上学。（三）劣势分析区位劣势...